Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве

• Автор: Прокофьев, Сергей Валерьевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2000
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 248 с.

План диссертации на тему:
«Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) по российскому праву»
Введение
1. Сущность и юридическая природа залогового правоотношения
1.1. деление гражданских правоотношений на вещные и 14-37 обязательственные
1.2. понятие о залоге в современном праве и его место в системе гражданских прав ;
1.2.1. роль залога в имущественном обороте до 1917 г
1.2.2. место залога в законодательстве после 1917 г
1.3. акцессорный характер залога
2. Прквовое регулирование действия ипотеки по российскому праву
2.1. определение ипотеки и ее предмет
2.2. субъекты ипотеки и требования, обеспеченные ипотекой
2.3. основания возникновения ипотеки как разновидности залогового правоотношения
2.4. права и обязанности участников ипотечных отношений
3. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги и осуществление прав по закладной
Предложения de lege ferenda
Список литературы

Введение
Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве развитых стран. Он приобретает особенно важное значение в условиях рыночной экономики.
В России в результате экономических и правовых преобразований было восстановлено понятие «недвижимости». Если до начала рыночных реформ сфера залога недвижимости была ограничена, и не было потребности в специальном правовом регулировании ипотеки, то в настоящее время ситуация прямо противоположная.
Залог недвижимости является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что залогодержатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и является, как правило, ликвидным товаром. Цена на недвижимость не подвержена значительным непредсказуемым колебаниям. Поэтому, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека является одним из самых надежных.
Ипотека является одним из инструментов кредита и имеет большое значение для развития системы ипотечного жилищного кредитования. По оценке Российской гильдии риэлтеров предоставление гражданам реальной возможности для получения кредита на приобретение жилья увеличит объем продаваемого жилья на 40-50%'. Увеличение спроса на жилье будет способствовать росту объемов строительства. Это приведет к созданию новых рабочих мест. Получат развитие те отрасли производства, которые связаны со строительством. Можно сказать, что ипотека может стать локомотивом для значительной части рыночной экономики.
Вместе с тем для развития ипотеки в России существуют значительные трудности в первую очередь экономического характера. Высокий уровень инфляции заставляет предпринимателей избегать вложения денег в
1 Н.Б.Косарева, А.Ю.Сучков, Проблемы и практика ипотечного кредитования в России, Вестник Ассоциации российских банков, № 27, 1996 г., с. 54.

долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки становится невыгодным делом. Если сегодня должник получает зарплату и рассчитывается по кредиту, то завтра он может лишиться всех своих доходов. Неуверенность в завтрашнем дне оказывает влияние на условия предоставления банками кредитов. В России кредит выдается на срок от одного до пяти лет под 30% годовых в иностранной валюте2. Абсолютное большинство населения не может позволить себе взять кредит на таких условиях. Низкий уровень доходов населения не позволяет надеяться на то, что в обозримом будущем ипотечное жилищное кредитование получит сколько-нибудь значительное распространение. Не менее серьезной проблемой является отсутствие высокого легального дохода у граждан, которые неофициально получают достаточно большие деньги для приобретения имущества под залог недвижимости. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют высокий легальный доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов.
Помимо экономических трудностей, которые испытывает Россия, следует отметить и несовершенство законодательства об ипотеке, которое, в основном, состоит из Гражданского кодекса РФ (далее «ГК» или «Гражданский кодекс РФ») и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
24.06.97 г. (далее «Закон об ипотеке» или «Закон»). Названные законы, хотя и представляют собой шаг вперед в регулировании ипотеки, обладают существенными недостатками. Не продуман момент возникновения прав ипотеки, предусмотренных законом и договором. Закон об ипотеке содержит крайне путаные и противоречивые правила о закладной, делающие по существу невозможным ее использование в хозяйственном обороте. Имеются и другие недостатки в правовом регулировании, препятствующие развитию залога недвижимости.
В связи с этим в настоящее время существует необходимость в анализе нормативно-правовых актов об ипотеке и выработке рекомендаций по совершенствованию законодательства.
2 Д.Мороченко, Без ипотеки новое поколение останется на улице, с. V, Финансовые Известия, №
24.3.04.97 г.

лица. Автор прямо признает, что «некоторые формулировки ст. 48 ГК «Понятие юридического лица» следует признать не совсем удачными»
По мнению М.И.Брагинского, В.А.Рахмилович «прошел мимо отмеченной выше тенденции обязательственного права к его смешению с правом вещным»39. Автор считает, что юридическое лицо становится собственником имущества, переданного ему учредителями в качестве вклада в уставный капитал, и что если в составе этого имущества будут права требования, то последние будут принадлежать юридическому лицу именно на праве собственности или на каком-либо еще вещном праве. При этом М.И.Брагинский ссылается на п. 3 ст. 213 ГК РФ.
Остается неясным, в чем М.И.Брагинский видит различие юридической природы «права собственности» на право требования и обязательственного права требования. Например, если в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества переданы деньги на счете в банке, т.е. права требования к банку, то юридическое лицо будет иметь, по мнению М.И.Брагинского, «право собственности» на права требования к банку. После регистрации в качестве юридического лица общество само открывает счет в банке посредством заключения договора банковского счета, по которому оно имеет право требования к банку по поводу денежных средств на счете. Таким образом, следуя логике М.И.Брагинского, мы неизбежно приходим к выводу о том, что общество будет иметь одновременно вещное и обязательственное права по поводу права требования к банку: «право собственности» на право требования к банку по поводу денежных средств, переданных в качестве вклада в его уставный капитал, и собственно право требования к банку по договору банковского счета по поводу денежных средств, принадлежащих обществу.
Представляется, что в обоих случаях отношения между обществом и банком будут по своей природе одинаковыми обязательственными, а говорить о «праве собственности» общества на права требования к банку неправильно с точки зрения субъектного состава правоотношений. В обоих случаях банк обязан принимать и зачислять на счет, открытый обществу, денежные средства,
38 В.А.Рахмилович, О достоинствах и недостатках Гражданского кодекса Российской Федерации//Государство и право. 1996 г., № 4, с. 79.
39 М.И.Брагинский, К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений. Статья в книге: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти