Договор купли-продажи недвижимости : Общие положения

• Автор: Болтанова, Елена Сергеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2001
• Место защиты: Томск
• Количество страниц: 248 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Российское законодательство и доктрина о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития)
1.1. Основные положения российского законодательства и доктрины о недвижимости и сделок с ней
1.2. Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ ...32 Глава 2. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости
2.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости
2.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости
2.3. Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация договора и её значение
2.4. Предмет и цена как существенные условия договора купли-продажи недвижимости
Глава 3. Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости
3.1. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости. Определение момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору
3.2. Последствия нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимости
3.3. Последствия нарушения договора купли-продажи недвижимости покупателем
Заключение
Список нормативных актов
Список использованной литературы

Введение
Отказ советского законодателя от известного нормативным актам дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин (понятие) «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному.
В советский период правовыми актами допускалась купля-продажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, и то со значительными ограничениями. Коренные социально-экономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, об этом свидетельствуют цифры о регистрации учреждениями юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним: за 1998, 1999 гг. в РФ зарегистрировано свыше 55 млн. прав, сделок, предметом которых является недвижимость1, например, в Томской области за 1999г. -63566, а за 8 месяцев 2000г. - уже 51608 прав и сделок.
За последние 3-4 года появилось немало публикаций, посвященных исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, и государственной регистрации прав на недвижимость, представляющих значительный научный интерес, комментирующих ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и оказывающих тем самым несомненную помощь органам юстиции в применении нового закона.
В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе.
1 См.: Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. №2. С.65.

Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.

определённый объект, и именно в отношении него может быть введён специальный правовой режим. Такой участок (предоставленный конкретному субъекту) характеризуется юридически значимыми признаками: местоположением, размером (площадью), границами и качеством, - которые отражаются в земельно-кадастровой документации и правоустанавливающих документах. Индивидуализация земельного участка осуществляется путем переноса землеустроительного проекта в натуру с обозначением границ землепользования межевыми знаками.
К другим природным ресурсам относятся: воды, леса, недра. Понятие этих объектов содержится в специальных нормативных актах (преамбулы Водного кодекса РФ1, Лесного кодекса РФ2, ст. 1 Закона РФ от 21.02.92г. «О недрах»3).
Воды, леса, недра изъяты из гражданского оборота и находятся в исключительной собственности государства. Отдельные виды сделок (по передаче в ограниченное пользование гражданам и юридическим лицам) допускаются только в отношении участков недр (ст.ст. 1-2,7 Закона РФ «О недрах»), участков лесного фонда (ст. 12 Лесного кодекса РФ). Обособленные водные объекты (замкнутые водоёмы)4 (ст.ст. 22,34 Водного кодекса РФ), древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности отдельным гражданам и юридическим лицам (ст.20 Лесного кодекса РФ), могут находиться в частной собственности и их оборот регулируется гражданским и специальным (водным, лесным, земельным) законодательством.
К объектам, которые объективно не могут быть перемещаемы без ущерба своему назначению, относятся здания и сооружения. В ряде законодательных
1 Российская газета (далее - РГ). №227 от 23.11.95; РГ. №229 от 25.11.95.
2 Собрание законодательства РФ (далее - СЗ РФ). 1997. №5. Ст.610.
3 Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. №16. Ст.834 (с послед, изменениями).
4 В ст.1 Водного Кодекса РФ даётся определение обособленного водного объекта как небольшого по площади и непроточного искусственного водоёма, не имеющего гидравлической связи с другими поверхностями водных объектов. К сожалению, кодекс не отвечает на вопрос: что значит небольшая площадь и кто это будет устанавливать. По-видимому, этот вопрос будет решен в нормативных актах субъектов РФ, поскольку именно они устанавливают предельные размеры земельных участков, находящихся в частной собственности.