Договор долевого участия в жилищном строительстве

• Автор: Сайфулова, Лилия Габдельахатовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2001
• Место защиты: Самара
• Количество страниц: 183 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ПРАКТИКА РЕГУЛИРОВАНИЯ И ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ
§1. Институт долевого участия в строительстве жилья
§2. Вопросы квалификации гражданско-правовых договоров
§3. Объект договоров, заключаемых по поводу строящегося дома
ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ИНСТИТУТЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОЛЕВОМУ УЧАСТИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

§1.0 связи инвестиционного законодательства и долевого участия в
строительстве
§2. Совместная деятельность при строительстве жилых домов..
§3. Подряд, возмездное оказание услуг, посреднические договоры
и привлечение средств в строительство
§4. Купля-продажа квартир в строящемся доме
ГЛАВА 3. УЧАСТИЕ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ПРАВОВОЙ АСПЕКТ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Жилищная проблема всегда была в нашей стране одной из самых острых и трудноразрешимых. В современных условиях прежний порядок обеспечения граждан квартирами за счет государственного и муниципального фонда стал неэффективным, что побуждает искать новые способы удовлетворения потребности в жилье.
Право на жилище - одно из основополагающих социально-экономических прав граждан, закрепленных в Конституции РФ (ст.40). Государство не только должно охранять имеющееся у гражданина субъективное право на конкретное жилище, но и содействовать тому, чтобы каждый был обеспечен жильем.
Создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы, преодоление сокращения объемов жилищного строительства, изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций, демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, изменение форм организации строительства являются приоритетными направлениями долгосрочной государственной жилищной политики1.
К началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и частных юридических лиц в решении жилищной проблемы. За последнее время в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. В частности, основными источниками финансирования жилищного
1 См., например: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20.06.1993г. «О государственной целевой программе «Жилище»; Постановление Правительства РФ «Программа социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 годов» от 26.02.1997г. № 222.
строительства стали внебюджетные фонды. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы частных инвесторов, в том числе и граждан, на условиях долевого участия в строительстве.
Любое строительство - это предприятие, требующее совместных

усилий нескольких лиц. Поэтому вполне естественно объединение денежных, трудовых и иных ресурсов при возведении жилого дома. Такое объединение может происходить на различных правовых и экономических основаниях.
В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Однако все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между дольщиками «для заселения». В дальнейшем, с появлением и развитием частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность. Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться граждане. Инвестирование в строительство жилья объявили новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.
Привлекательность рынка первичного жилья состоит в том, что у приобретателя квартиры в строящемся доме есть возможность по сравнительно (с ценами на аналогичное готовое жилье) невысоким ценам получить современное, комфортное помещение, максимально удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). Вместе с тем, имеют место обоснованные опасения, связанные с нарушениями прав инвесторов, неоправданным затягиванием возведения жилья, риском незавершения строительства или его существенного удорожания.

исполнение обязанностей по одному из них не связано со встречным предоставлением по другому.
В смешанном договоре, например, найм-продажа, подряд-поставка, составляющие его правоотношения связаны одним из элементов (обычно имеют общий объект). Они как бы продолжают, «переходят» друг в друга, при реализации одного из них необходимо учитывать нормы другого института. Иная ситуация с конгломерированными договорами. Это не объединенный договор, а, скорее, объединение самостоятельных договоров. Общее у этих правоотношений только то, что их возникновение закреплено в одном и том же документе, на одной бумаге, возникают они между теми же лицами, но в остальном их существование автономно.
Тенденция образования «групп договоров», возникающих в рамках одной правовой ситуации, отмечается и в зарубежном праве. При этом выделяют гомогенные договоры - связанные с одним и тем же объектом, и гетерогенные - «хотя и касающиеся одного и того же объекта, но имеющие разную природу (покупка материалов для строительства, процесс строительства, цессия заказчиком строительства объекта и т.п.)»1.
Видимо, гомогенные - это смешанные договоры, а гетерогенные -конгломерированные. Последние не имеют общего объекта, хотя и заключаются по поводу строительства одного и того же дома. При покупке стройматериалов, они и будут объектом договора; у подряда объект иной -работа и ее результат; при отчуждении заказчиком «объекта» речь может идти либо о «незавершенке», либо о будущих квартирах. Даже если в этих договорах участвуют одни и те же лица, их отношения не «смешиваются». Так, при выполнении работ подрядчиком, оценке их качества, нет необходимости учитывать то, что по окончании строительства он имеет право приобрести квартиры в строящемся доме (возникшее из другого договора типа купли-продажи).
1 См.: Шашихина Т.В. Новые типы договоров в современном гражданском праве Франции // Журнал российского права. 1998. № 3.