Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России

• Автор: Насрулаева, Зарема Фажрудиновна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Махачкала
• Количество страниц: 213 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Г лава I. Историческое развитие ипотеки земли в России.
§ 1. Содержание ипотечного правоотношения по русскому праву в период со
времени своего возникновения до начала XIX века
§ 2. Регулирование ипотечных отношений в законодательстве XIX века... 24 § 3. Ипотека земельного надела крестьянина как особый вид залога и его регулирование в российском законодательстве
Глава II. Правовые основы действия ипотечного механизма в России.
§1. Проблема соотношения частноправовых и публично-правовых начал в правовом регулировании ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России
§2. Проблемы правового регулирования залога згмель сельскохозяйственного назначения в действующем законодательстве Российской Федерации
Глава III. Договор ипотеки земли сельскохозяйственного назначения: проблемы пра-
вового регулирования.
§ 1. Условия и форма договора об ипотеке
§ 2. Правовое положение сторон договора об ипотеке
§ 3. Объект ипотеки
§ 4. Права и обязанности сторон договора об ипотеке
Заключение
Библиография
Введение
Актуальность темы исследования. В современных условиях потребность в кредитных ресурсах очень высока и поэтому необходимы надежные правовые средства обеспечения их возвратности. Одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Эта форма обеспечения была широко распространена и в дореволюционной России. На современном этапе развития российской экономики, которая несет в себе черты, свойственные затянувшемуся переходному периоду к цивилизованному рынку и характеризуется неустойчивостью гражданского оборота, залог играет особую роль. Продуманное и эффективное использование залога может выполнить роль лекарства для неустойчивого коммерческого оборота. Использование залога имущества, обладающего высокой ценностью и инфляционной устойчивостью, обеспечит получение кредита там, где формы личного обеспечения требований оказывались недостаточной гарантией обоснованности и добросовестности намерений потенциального должника. Залог предполагает значительные преимущества и для должника, позволяя ему использовать заложенное имущество и получать доход. Поэтому при производственном характере кредита залог - средство не только получения кредита, но и своевременного его возврата. А банку - залогодержателю залог позволяет выпускать высоколиквидные в силу своей вещной обеспеченности ценные бумаги, с которыми трудно конкурировать на фондовом рынке.
Все указанные преимущества залога наиболее очевидны при такой его разновидности как ипотека - залог недвижимого имущества. Именно устойчивая, с преобладающей тенденцией к повышению цена и физическая устойчивость недвижимости позволяет получить долгосрочный кредит под низкие проценты и использовать само заложенное имущество как источник получения средств для погашения этого кредита. Эти возможности ипотеки в наибольшей степени отвечают потребностям производственного кредита.
Как известно, необходимость в долгосрочных капиталовложениях особенно ощутима в настоящее время в сельском хозяйстве. А ведь именно в этой отрасли российской экономики сконцентрировано самое ценное имущество - земля. Указан-
ные же характеристики ипотеки позволяют рассматривать ее не только как правовой институт, но и как социально-экономический механизм, способный привлечь в сельское хозяйство современной России финансовые средства и решить тем самым социальные проблемы российской деревни.
Описанные выше свойства ипотеки земли позволяют сделать вывод о центральном месте, которое она занимает в институте залога в целом: главное в залоге -не общие правила, а залог недвижимости, и прежде всего залог земли. Ипотеку также следует рассматривать как один из случаев реализации такого правомочия собственника земли как распоряжение своим имуществом. Поэтому от уровня правового регулирования института права собственности во многом зависит и эффективность работы ипотечного механизма.
На протяжении последних двух веков содержание права собственности претерпевало принципиальные изменения, которые главным образом были направлены на ограничение свободы действий собственника в связи с публичными интересами, социальными функциями тех иных объектов права собственности. Прежде всего, этим изменения коснулись права собственности на землю как наиболее социально значимого объекта. Поиск решений проблем, возникающих при реализации правомочий собственника на землю, стал стимулом развития института права собственности в целом.
Таким образом, можно говорить об особом значении института права собственности на землю и института ипотеки земли сельскохозяйственного назначения как движущих сил в развитии общих гражданско-правовых институтов - права частной собственности и залога. Этот вывод правомерен для характеристики процессов, происходящих не только в науке гражданского права, но и в законодательстве: принятие закона об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения - первоочередной вопрос в повестке дня российского законодателя.
ГК РФ и ФЗ «О залоге недвижимости (ипотеке)» образовали собой первичную правовую базу развития ипотечных отношений в России. Однако развитие законодательства об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения столкнулось с рядом трудностей, связанных с проблемами правового регулирования земельного оборота в целом. Несмотря на принятие ряда нормативных актов, составляющих основу пра-

Такое положение дел в объективном праве России, являлось отголоском того времени, когда «залог предоставлял не условное право на определенную меновую ценность из объекта, а на весь объект в целом».1 Однако с укреплением капиталистических отношений, увеличением значения и влияния финансово-кредитных учреждений на положение дел в промышленности и сельском хозяйстве все более остро проявлялась необходимость в использовании возможностей последующего залога субъектами развивающегося хозяйственного оборота. Как результат, банковская практика, начиная со второй половины 19 века, стала уклоняться от строгого соблюдения запретов законодателя. Практика Сената также шла по пути смягчения требований закона. Так, по мнению Гражданского Кассационного Департамента, из текста ст. 1646 СЗГ можно было вывести заключение о дозволении законом дальнейшего залога, так как в ней говорилось о том, что для собственника заложенного в кредитном установлении имения представлению последнего в обеспечение по новой закладной не должны были служить препятствием ни долги государственным кредитным установлениям по первоначальному в них залогу имения, ни долги, обеспеченные закладными, выданными частным лицам (касс.реш. N14 1893г.).2 Кроме того, ст.1215 УГС устанавливала порядок удовлетворения из заложенного имущества «по старшинству закладных», указывая тем самым на возможность последовательных залогов на одно и то же имение. Опираясь на вышеизложенные аргументы, Сенат допускал возможность установления нескольких залогов на одно и то же имение (касс.реш. N38 1881г.; N88 1889г.).
Более того, сам законодатель пошел по пути уклонения от соблюдения категорических запретов своих предшественников-коллег. В действующем в то время процессуальном законодательстве обращает на себя внимание норма, разрешающая несколько последующих залогов, причем в общей принципиальной форме. Это ст. 183 Положения о Нотариальной части: «... последующие акты об ограничениях права собственности утверждаются старшим нотариусом и отметки об этих ограничениях
1 Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 313.
2 Соловьев М.А. Залог и заклад. Законы о залоге и закладе. Решения Правительственного Сената. Одесса.,1914. С. 104.
3 Товстолес H.H. Сущность залога в истории развития по русскому гражданскому праву. // Журнал Министерства Юстиции. Спб.,1898. N9. С. 176.