Договор субаренды в российском гражданском праве

• Автор: Гунин, Андрей Вадимович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Коломна
• Количество страниц: 218 с.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Договор субаренды: общая характеристика
§1. Правовая природа договора субаренды
§2. Понятие и признаки договора субаренды
§3. Отдельные виды договора субаренды
ГЛАВА И. Договорное регулирование субаренды
§1. Порядок заключения и форма договора субаренды
§ 2. Изменение и расторжение договора субаренды
Глава III. Обязательства из договора субаренды
§1. Стороны договора субаренды
§ 2. Содержание обязательств по договору субаренды
Ответственность как элемент механизма
§ з.
правового регулирования субаренды
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Введение
Актуальность темы исследования. Арендные правоотношения являются весьма распространенными как в бытовой, так и в предпринимательской сферах. Это связано с тем, что при помощи договора аренды возможно надлежащим образом оформить использование одним лицом имущества другого. Однако не всегда арендованное имущество востребовано со стороны арендатора или же используется им в неполном объеме, что может привести к значительной потере экономической-эффективности аренды, а порой и к убыткам арендатора. В этой ситуации законом допускаются различные варианты использования такого имущества, в том числе возможность сдавать арендованное имущество в субаренду.
Не каждая организация, особенно на стадии своего развития, а тем более индивидуальный- предприниматель, могут приобрести в собственность имущество, особенно недвижимое. Наиболее приемлемым вариантом получения имущества при- развитии бизнеса является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать имущество, а третьим лицам использовать его, соблюдая при этом положения действующего законодательства и условия первоначального договора аренды.
Субарендные отношения, как показывает зарубежный и отечественный исторический опыт, позволяют решить задачу максимального использования арендатором имущества;, находящегося во временном владении и пользовании, а также удовлетворить потребности общества в имуществе, находящегося в аренде у других лиц.
При заключении договора субаренды арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного арендного соглашения. Договор аренды является первоначальным, а субаренды - производным по своей правовой природе, и его юридическая судьба зависит от основного. Несмотря на то, что договоры аренды и субаренды

регулируют отношения одного порядка, они являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами.
В настоящее время формирование в России отношений по субаренде протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общему характеру проводимых преобразований в области экономики. Не выработаны методологические основы формирования стратегии развития субарендных отношений, как на федеральном, так и на региональном уровнях. В науке отсутствуют комплексные исследования формирования и развития системы правового регулирования отношений на рынке субаренды в России, не проведен сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта в этой сфере.
Собственно правовому регулированию договора субаренды посвящено лишь несколько статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), отсутствует и легальная дефиниция рассматриваемого субдогово-" ра. Как следствие, практика заключения договоров субаренды идет по пути бессистемного применения общих норм о договоре аренды в совокупности со специальным правовым регулированием отдельных видов договоров аренды. Более того, анализ судебно-арбитражной практики позволяет говорить об отсутствии общих подходов в толковании норм о субарендных отношениях, что свидетельствует о необходимости детального исследования вопросов-их правового регулирования.
Решение проблемы эффективного- использования договора субаренды определяет необходимость исследования вопросов правовой природы договора субаренды, порядка заключения, изменения и прекращения договора субаренды, содержания и ответственности сторон субарендных отношений, что свидетельствует об актуальности избранной темы.
Степень разработанности темы исследования. Исследование вопросов договора субаренды ранее проводилось только в рамках рассмотрения арендных отношений. В дореволюционный период проблемам общей теории договорного права и договору аренды уделяли внимание такие известные ци-

ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в правоотношении вместо себя1.
Возможность передачи прав арендатора по договору традиционно допускалась законодателем. Такая передача также возможна только с согласия арендодателя. Причем передача прав по договору аренды возможна только одновременно с переводом долгов, поскольку перенаем сочетает в себе цессию и перевод долга. В данном случае можно говорить не о перемене лиц в обязательстве, а о замене стороны в договоре. На невозможность перехода только прав по договору аренды без соответствующих обязанностей указывает и судебная практика2.
Перемена лиц в обязательстве, которая может происходить в форме замены как кредитора, так и должника, означает, что прежние участники из обязательства выбывают, а их права и обязанности в полном объеме, включая связанные с производством и принятием исполнения, переходят к заменившим их субъектам3.
В результате перенаема происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и: переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требовании к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Анализ соотношения договора субаренды (поднайма) и перенаема позволил разграничить данные правовые конструкции. При этом договор субаренды является самостоятельной разновидностью договора аренды, тогда как перенаем представляет собой уступку первоначальным- арендатором права требования к арендодателю третьему лицу (новому арендатору) и
1 См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 309.
2 См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 1.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс»: поиск по названию.
См.: Шумейко И.Ю. Указ. соч. С. 17.