Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев

• Автор: Савельев, Дмитрий Борисович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 170 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава I. Назначение и структура кондоминиума
1.1. Задачи, решаемые институтом кондоминиума
1.2. Структура кондоминиума
1.3. Государственная регистрация кондоминиумов и прав на недвижимое
4 имущество в кондоминиумах
Глава II. Особенности реализации прав домовладельцев в кондоминиуме
2.1. Право общей долевой собственности домовладельцев
2.2. Право домовладельцев на управление делами в кондоминиуме
2.3. Ведение общих дел в кондоминиуме
2.4. Бремя содержания кондоминиума и правовые формы его обслуживания
Глава III. Ограничение и защита прав домовладельцев
3.1. Ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме
3.2. Защита права собственности на имущество в кондоминиуме
3.3. Меры защиты от недобросовестного использования прав домовладельцами
Заключение
Библиографический список

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В СССР жилые многоэтажные дома находились в государственной собственности, реже - в собственности кооперативов или общественных организаций, а отношения между нанимателями и владельцем жилого фонда имели достаточно детальное публично-правовое нормативное регулирование.
Приватизация жилья в 90-х г.г. 20 века дала возможность нанимателям стать собственниками квартир. Жилые и нежилые помещения стали выступать объектами права частной собственности. Вместе с тем, в законодательстве до настоящего времени практически на решен вопрос о юридической судьбе внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Отчасти данный вопрос решает институт кондоминиума, заимствованный за рубежом. Однако непоследовательность и пробельность отечественного законодательства о кондоминиумах и товариществах собственников жилья не позволяет иметь ясное представление о том, кто является собственником внеквартирного имущества дома. В первую очередь такое положение обусловлено неудачной редакцией и неясностью норм о государственной регистрации кондоминиумов и прав на недвижимое имущество в кондоминиумах. Законодательство о кондоминиумах не содержит ясного ответа и на вопрос о том, распространяется ли его действие на нежилые здания. В результате на практике сложилась пародоксальная ситуация, когда может быть зарегистрировано право собственности на квартиры и нежилые помещения в доме, статус которого как кондоминиума не очевиден.
Неясность в вопросе о праве собственности на внеквартирное имущество не позволила создать четкую и действенную систему управления этим имуществом. Несмотря на то, что прежняя централизованная система управления жилищным фондом перестала соответствовать принципиально иному - частноправовому характеру правоотношений в данной области, эта система практически в неизмененном виде перешла в ведение муниципальных образований и в

значительной степени сохранила свою роль. Монополистический, а значит, затратный характер данной системы побуждает государство к ее реформированию. Не случайно одной из основных задач Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы1 является демонополизация управления и содержания жилищного фонда, обеспечение равных конкурентных условий для всех субъектов хозяйствования при предоставлении жилищных услуг.
Важная роль в решении этой задачи отводится товариществам собственников жилья (ТСЖ). Однако в отсутствие четкой концепции управления кондоминиумом, основанной на правомочиях домовладельца2 как собственника помещения, товарищества зачастую превратились в формальных заказчиков жилищно-коммунальных услуг у муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций.
Признание не соответствующими Конституции норм об обязательности членства домовладельцев в ТСЖ наглядно продемонстрировало, что в концепции управления кондоминиумом центральное место должно быть отведено не товариществу, а домовладельцам, поскольку именно домовладельцы являются собственниками имущества в кондоминиуме и непосредственными потребителями жилищно-коммунальных услуг.
С этой позиции автором и предпринята попытка осмыслить кондоминиум как правовой феномен, основанный на отношениях собственности домовладельцев и выработаны предложения по совершенствованию законодательства в целях закрепления прав домовладельцев, а также обеспечения их беспрепятственного осуществления и защиты.
Предметом настоящего исследования является комплекс правоотношений с участием домовладельцев, возникающих в связи с использованием и содержанием жилых и нежилых помещений, а также общего имущества в кондоминиуме.
Автор исследует содержание вещных прав домовладельцев на имущество в
1 Утверждена Постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г. (Российская газета, № 187, 26.09.2001.)
2 Здесь и далее в работе термин «домовладелец» используется в значении, придаваемом ему современным российским законодательством, а именно «собственник помещения в кондоминиуме», в отличие от другого распространенного значения данного термина: «собственник жилого дома».
есть всему кондоминиуму в целом. При таком подходе из числа общего имущества необходимо исключить, например, подъезд в доме, состоящий из лестниц и межквартирных лестничных клеток, поскольку он обслуживает только помещения, имеющие выход в этот подъезд. В этом случае юридическая судьба подобного имущества неясна.
По нашему мнению, критерием отнесения того или иного имущества к общему должно выступать его функциональное назначение служить использованию более чем одного помещения. То есть, это то имущество, благодаря которому обеспечивается возможность использования не одного, а двух и более помещений. Благодаря функциональной связи с общим имуществом, обособленные помещения соединены в единый имущественный комплекс.
Именно такой подход к определению общего имущества применительно к многоквартирному дому содержится в Гражданском кодексе РФ. В п. 1 ст. 290 ГК указано, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Это определение общего имущества в равной степени справедливо и по отношению к административным зданиям, поскольку в техническом отношении нет никакой принципиальной разницы между той ролью, которую выполняет, например, лестничная площадка в многоквартирном доме и в административном здании. Ее роль везде одинакова: служить проходом к квартирам (нежилым помещениям).
Итак, следует сделать вывод, что в статье 1 Закона "О товариществах собственников жилья" содержится исчерпывающее определение общего имущества, где оно характеризуется своим функциональным назначением обслуживать более одного домовладельца. Этот признак вполне достаточен для того, чтобы решить в каждом конкретном случае вопрос о правовом статусе имущества в кондоминиуме. Статью 7 данного Закона следует рассматривать как примерный перечень объектов, относящихся к общему имуществу.
В некоторых субъектах РФ приняты нормативные акты, уточняющие