Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации

• Автор: Гребнева, Нонна Евгеньевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 169 с.

Содержание:

ГЧ| ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. История развития регулирования оборота
недвижимости
ГЛАВА II. Продажа недвижимости по российскому
дореволюционному гражданскому праву
ГЛАВА III. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву
3.1. понятие договора продажи недвижимости
3.2. стороны договора
3.3. объекты недвижимости
3.4. форма договора и порядок его заключения
3.5. предмет и цена договора
ГЛАВА IV. Особенности договора продажи жилых помещений
4.1. понятие недвижимости в жилищной сфере
^ 4.2. существенные условия договора
4.3. порядок осуществления сделок с квартирами
ГЛАВА V. Исполнение договора продажи недвижимости
5.1. требования, предъявляемые к качеству товара
5.2. срок исполнения договора
5.3. основные обязанности продавца
5.4. основные обязанности покупателя
5.5. передача недвижимости
ГЛАВА VI. Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним
6.1. краткие правовые аспекты государственной регистрации
'1 прав на недвижимое имущество и сделок с ним
6.2. государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

6.3. государственная регистрация как способ укрепления прав
на недвижимость
ГЛАВА VII. Последствия ненадлежащего заключения или ненадлежащего исполнения договора продажи недвижимости
7.1. недействительность договора и ее последствия
7.2. последствия несоответствия договора основным требованиям, предъявляемым при его заключении
7.3. последствия недостижения соглашения относительно существенных условий договора
7.4. последствия ненадлежащего исполнения договора
ГЛАВА VIII. Проблемы российской системы регистрации прав на недвижимость в свете зарубежного опыта
8.1. основные системы регистрации
8.2. история развития оборота недвижимости и регистрации прав на нее
8.3. регулирование рынка недвижимости в Российской Федерации
8.4. направления совершенствования российского законодательства по регистрации прав на недвижимость
БИБЛИОГРАФИЯ
Введение
Актуальность темы исследования
За 10 лет существования российского рынка недвижимости в России пройден путь, на который страны сложившейся рыночной экономики затратили не одно десятилетие. В настоящее время в нашей стране отношение к недвижимому имуществу как к собственности прочно вошло в обиход российских граждан.
Необходимость углубления экономической реформы в России приобретает в настоящее время особую актуальность, поскольку глубокий затянувшийся экономический кризис вызвал мощную критику самой реформы. Очень важным аспектом для дальнейшего развития экономических реформ может и должна стать эффективная законодательная база рынка недвижимости в Российской Федерации.
Законодательное закрепление процесса купли-продажи недвижимости - достаточно новое явление в Российской Федерации. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил для них специальный правовой режим. Он предусматривает, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничения, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Другой важнейшей особенностью оборота недвижимости является то, он служит средой предпринимательства, а центральным договором, опосредующим предпринимательскую деятельность в сфере такого оборота, выступает договор купли-продажи.
Действующее законодательство России более не ограничивает количество недвижимых вещей (зданий, строений, сооружений, в том числе жилых домов, квартир и т.д.), находящихся в собственности физических или юридических лиц. Правовое регулирование столь важного сегмента рынка потребовало коренного изменения
от уплаты цены продавец обратился в суд. В суде покупатель потребовал от продавца доказать право собственности на проданную вещь. Суд посчитал представленные истцом доказательства недостаточными и в иске отказал.2*
Между тем такой подход противоречит закону. В силу ст. 454 ГК РФ покупатель обязуется принять и оплатить купленную вещь. При этом на продавца не возлагается обязанность представлять доказательства своего права собственности, а если на вещь заявляет претензии покупатель, он должен доказать свое право собственности в отдельном - петиторном процессе, когда предметом спора является сам по себе титул, право на вещь.
Следовательно, возложение судом на истца обязанности доказывать право собственности на проданное имущество не вытекает из смысла договора купли-продажи. Известный ученый-цивилист Б.Б.Черепахин писал еще полвека назад по этому поводу: “...трудно себе представить гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей. В каком положении оказались бы продавцы, если бы они всякий раз должны были обеспечить исчерпывающие доказательства своего права собственности на истребуемую вещь?!”.
Это свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться. На нем можно сказать, выстраивается весь гражданский оборот движимого имущества, сориентированный на владение, выступающее, как говорят юристы, “вестником, знаком собственности”. Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б.Б.Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, утратила бы существование и ключевая для оборота
22 Вестник ВАС РФ. № 4. 1997. С. 60.
23 Черепахин Б.Б. “Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя” // Ученые записки Свердловского юридического института. Т. 2. Свердловск, 1947. С. 75.