Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения

• Автор: Дорошкова, Антонина Григорьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Рязань
• Количество страниц: 185 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения
1.1. Правовая природа договора
1.2. Предмет договора
1.3. Форма и государственная регистрация договора
1.4. Субъекты договора
1.5. Существенные условия договора..................................73..
Глава 2. Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого
помещения
2.1. Права и обязанности арендодателя
2.2. Права и обязанности арендатора
Глава 3. Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого
помещения
3.1. Досрочное расторжение договора аренды по требованию сторон
3.2. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок
3.3. Прекращение договора аренды путем выкупа арендованного имущества
Заключение
Библиографический список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
С древних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.
Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника, аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Здания (сооружения) и нежилые помещения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений), пользуются высоким спросом.
Именно развитие экономики на преимущественно рыночных, конкурентных началах очерчивает объективные границы участников гражданского оборота по самостоятельному распоряжению принадлежащими им правами и имуществом. Как известно, в период «новой экономической политики» 20-х годов прошлого столетия, предусматривавшей определенные правовые гарантии арендаторов, аренда государственных промышленных предприятий в целях их эксплуатации имела широкое распространение.
'Эту сферу действия договора имущественного найма подчеркивал Шершеневич Г.Ф.// Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911. С. 518.//
2. Аренда выступала как элемент хозяйственной системы и вскоре была упразднена.
Несмотря на многовековой путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.
При анализе достижений русской дореволюционной цивилистической-мысли с точки зрения места рассматриваемого договора в системе гражданского права в работах современных ученых преобладает взгляд на договор имущественного найма как на обязательственное правоотношение.1 Вместе с тем несмотря на гражданско-правовые доктрины того времени, изложенные редакционной комиссией в проекте Гражданского Уложения, так и не получившем своего законодательного закрепления, имелись рассуждения и иного толка, которые зачастую обходятся вниманием. Например, по мнению Мейер Д.И.: «Когда нанимается недвижимое имущество с условием платежа наемной платы вперед более чем за год...наложение запрещения на имущество обращает право пользования по найму, относящееся само по себе лишь к контрагенту, в право на саму вещь, так что у нанимателя является вещное право».
Судебная практика того времени, оценивая сохранение договора аренды при отчуждении вещи, также придавала договору вещное свойство, о чем отмечал Шершеневич Г.Ф.
Необходимо отметить, что именно указанный подход нашел свое отражение в советском гражданском праве: в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. институт аренды приобрел вещно-правовой элемент: право следования за вещью (ст. 169 ГК).
Принципиально новый подход к правовой регламентации арендных отношений был заложен в Основах законодательства Союза ССР и республик
1 См.: Брагинский М.И. и Витрянский В В. Договорное право. Книга 2-я. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 398-402.
2 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 271.
3 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч., С. 530.
Нужно признать, что введение в гражданский оборот такого объекта не было до конца продумано. Еще до принятия Гражданского кодекса законодатель рассматривал нежилые помещения в неразрывной связи с землей, что подтверждается приватизационным законодательством. Собственники приватизированных помещений наравне с собственниками зданий, сооружений были наделены исключительным правом по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду, (п.п.
4.6, 4.8 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утв. Указом Президента РФ от 22.07.94 г. №1535).
Поскольку Законом о государственной регистрации нежилые помещения названы объектами недвижимости, встала проблема уяснения логики законодателя: помещения - отличный от здания, сооружения вид недвижимого имущества, что влечет регулирование аренды помещений только общими нормами аренды (статьи 606 - 625 ГК), либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со зданиями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений?
Конструкция главы 34 Гражданского кодекса дает ответ на этот вопрос: аренда недвижимости, включая нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и др., регулируются общими положениями об аренде. Специальными правилами $4 гл. 34 охватываются лишь правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов, которые однозначно относятся к зданиям и сооружениям. Нежилое помещение, являясь частью здания или сооружения, не всегда прочно связано с землей.
В силу ч.З ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого