Правовое регулирование инвестиционной деятельности субъектов гражданского права в жилищной сфере

• Автор: Герман, Ольга Константиновна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 188 с.

Содержание
Введение
Глава 1 Правовая характеристика инвестиционной деятельности в жилищной сфере
1.1. Инвестиции как экономико-правовая категория
1.2. Правовая природа объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере
1.3. Инвесторы как участники инвестиционной деятельности в жилищной сфере
Глава 2 Инвестиционные правоотношения в жилищной сфере
2.1. Основные черты инвестиционных правоотношений в жилищной сфере
2.2. Правовые формы инвестирования в жилищную сферу
2.3. Договор участия в долевом строительстве как самостоятельная форма инвестирования в жилищную сферу
Глава 3 Правовые основы защиты инвестиций в жилищной сфере
3.1. Г осу дарственные гарантии инвестиций в жилищную сферу
3.2. Юридическая ответственность участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере
Заключение
Список источников и литературы

Введение
Актуальность темы исследования. На современном этапе развития мирового сообщества инвестиции играют крайне важную роль в экономике любой страны. Без здорового инвестиционного климата государство попадает в некий вакуум, который всячески тормозит любые позитивные экономические процессы. Достигается же комфортный инвестиционный климат, по нашему мнению, посредством создания благоприятных условий хозяйствования и наличия эффективного законодательства. Это касается всех сфер инвестирования, включая жилищную, которая представляет собой самостоятельную область деятельности различных субъектов гражданского права в сфере строительства, реконструкции и оборота жилых помещений, хотя настоящая область общественной деятельности имеет свою особую специфику.
Дело в том, что, с одной стороны, повышение доступности жилья для граждан, обеспечение комфортных и безопасных условий их проживания относится к приоритетным направлениям государственной политики, а с другой - жилищная сфера является весьма привлекательной для инвестирования субъектами гражданского права.
В то же время анализ действующих нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность субъектов гражданского права в жилищной сфере, позволяет сделать вывод, что некоторые задачи все еще остаются неразрешенными.
Так, например, на законодательном уровне не закреплены последствия уклонения одной из сторон договора долевого участия в строительстве от его государственной регистрации, которая является обязательной в силу закона. Настоящий пробел в законодательстве позволяет недобросовестным заказчикам заключать договоры с различными субъектами в отношении одного и того же объекта недвижимости.
Кроме того, некоторым дефинициям, в частности, таким, как «жилой дом (многоквартирный дом)», «квартира» и некоторым другим, в законодательстве

даются достаточно узкие определения, что не позволяет полностью раскрыть правовую природу указанных понятий как объектов инвестиционной деятельности.
Анализ судебно-арбитражной практики также свидетельствует о наличии проблемных аспектов. Так, окружные арбитражные суды не могут согласовать свою позицию относительно правовой природы инвестиционных договоров, квалифицируя такие договоры как смешанные, содержащие в себе элементы различных договоров. Дело в том, что договоры нередко изобилуют положениями, предусмотренными различными правовыми институтами, и суд может сталкиваться с необходимостью определения правовой природы заключенного договора и применения тех или иных правовых норм к спорным отношениям.
Указанное положение дел не способствует развитию законодательства и, как следствие, гармоничному развитию инвестиционной деятельности в жилищной сфере. Наличие пробелов в законодательстве и несогласованность подходов к определению ряда дефиниций и правильной квалификации инвестиционных договоров, по нашему мнению, негативно сказывается на развитии процесса инвестирования со стороны различных субъектов гражданского права в жилищную сферу.
Таким образом, все вышеуказанные и некоторые другие проблемы свидетельствуют о несомненной актуальности исследуемой проблематики. Нерешенность на данный момент ряда задач и необходимость в их всестороннем решении обусловили выбранную тему исследования. При этом в силу ограниченного объема работы мы постарались уделить внимание наиболее проблемным сторонам исследуемой области общественных отношений.
Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере в целом являются объектом пристального внимания правоведов и специалистов-практиков, что подтверждается значительным числом публикаций, посвященных различным аспектам указанной проблематики.
законодательном уровне санитарным и техническим правилам и нормам. В свою очередь, Правительством России в императивной форме закрепило, что
«жилое помещение предназначено для проживания граждан, и размещение в

нем промышленного производства не допускается» .
Как справедливо указывает В.А. Фогель, «исходя из самого названия
жилого помещения очевидно, что оно, в отличие от других объектов
недвижимости, имеет специальное назначение, поскольку согласно пункту 2»
статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан6'.
Причем некоторые авторы придерживаются той точки зрения, что «такое

проживание может иметь временный или постоянный характер» . В данном случае крайне важным является вопрос о том, является ли помещение в достаточной степени благоустроенным и отвечает ли оно санитарным и техническим нормам.
Дело в том, что необходимо четко различать жилые помещения и те жилые строения, которые находятся на территории садовых, дачных и других земельных участках, ввиду того, что жилые помещения с точки зрения правовой науки представляют собой сложные объекты, искусственно созданные из нескольких частей, соединенных друг с другом. Такие объекты состоят непосредственно из помещения, которое является главной вещью и предназначено для удовлетворения потребностей граждан в жилище. В состав объекта помимо помещения также входят другие вещи, состав которых может варьироваться в зависимости от конкретного вида жилого помещения. Кроме того, в качестве составной части могут выступать и имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
С точки зрения гражданского законодательства, жилое помещение является вещью, хотя и «недвижимой по природе»69. Такой квалифицирующий
66 Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»//СЗ РФ. 30.01.2006, № 5, ст. 546.
67 См.: Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности//Нотариус, № 1, 2003. СПС «Консультант Плюс».
68 См.: Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2001 С. 38.
09 См.: Шершеневич Г.Ф, Учебник русского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма «СПАРК», 1995. С. 355-358.