Гражданско-правовые проблемы обслуживания жилых помещений

• Автор: Дроздов, Игорь Александрович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 200 с.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
§ 1. Обслуживание вещей и его место в системе отношений обслуживания .. и § 2. Система российского законодательства об обслуживании жилых
ПОМЕЩЕНИЙ
ГЛАВА 2. ОБЪЕКТЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ
§ 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 2. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ «ОБСЛУЖИВАЮЩЕГО» ИМУЩЕСТВА
§ 3. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ КОНДОМИНИУМА
ГЛАВА 3. СУБЪЕКТЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. Классификация субъектов обслуживания жилых помещений
§ 2. Товарищества собственников жилья
§ 3. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
§ 4. Государственные эксплуатационные ОРГАНИЗАЦИИ
§ 5. ЭНЕРГО- И РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ОПЕРАТОРЫ ТЕЛЕФОННОЙ
связи
ГЛАВА 4. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОТНОШЕНИЙ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. Вещные отношения обслуживания жилых помещений
§ 2. Обязательственные отношения обслуживания
2.1. Классификация договоров в сфере обслуживания жилых помещений..
§ 2.2. Отношения обслуживания «обслуживающего» имущества
§ 2.3. Отношения обслуживания «обслуживаемого» имущества
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. За период своего существования на земле цивилизация сделала огромный шаг вперед. Значительно изменились и представления человека о целях, которым должно служить жилище: от элементарной защиты прртив природных воздействий до удовлетворения самых взыскательных потребностей.
Издревле человек старался всячески облагородить то место, которое считал своим домом. Неважно, являлось ли оно для него временным пристанищем или постоянной обителью.
Это и понятно. Само по себе помещение: с крышей и стенами, - не может в полной мере удовлетворить потребности человека. В современном мире уже трудно назвать жилым помещение, не имеющее воды, электричества, газа, телефона. Определенной инфраструктурой должно обладать также имущество, тесно связанное с жилым помещением в силу естественных свойств и обеспечивающее его потребительские свойства. К нему следует отнести, в частности, места межквартирного общего пользования, которые оборудуются лифтами, мусоросборниками, снабжаются теплом и электричеством.
Однако обеспечить потребительские свойства жилого помещения путем создания развитой инфраструктуры недостаточно.
Жилое помещение, как и любая другая вещь, требует определенной заботы. Без определенных затрат на содержание, в частности: на вывоз мусора, ремонт лестниц и инженерного оборудования, покраску стен, и т.д. - любой самый современный комплекс жилой недвижимости быстро придет в негодность.
В последнее время отношение к проблеме обслуживания жилых помещений значительно изменилось. В советское время (до начала 90-х годов) частная собственность на жилье не признавалась. За гражданами жилье закреплялось либо на праве личной собственности, либо на праве найма. Правда, бессрочный характер указанных прав, возможность обмена жилых помещений и некоторые другие особенности жилищного законодательства того времени сближали права пользователей жилых помещений с правами частных собственников.

Тем не менее, укоренившееся в советское время у большинства граждан убеждение, что о них при любых обстоятельствах позаботится государство, сковывало частную инициативу. Да, собственно говоря, она и не приветствовалась. Тем болезненнее оказался переход к рыночным отношения, когда государство одним махом отказалось практически от всех обязательств перед своими гражданами, откровенно бросив их на произвол судьбы.
Многие граждане оказались не в состоянии не только поддерживать в надлежащем состоянии приватизированный жилой фонд, но даже приобрести минимальный набор продовольственных товаров. Ситуация усугублялась еще и тем, что к началу 90-х значительная часть жилого фонда пришла в негодность и стремительно разрушалась.
В то же время за последние годы в стране появилось достаточно большое число граждан, способных за свой счет приобрести жилье. Их потребности стимулируют развитие жилищного строительства, которое в Москве и Санкт-Петербурге приобрело внушительные размеры. Естественно, будучи в состоянии приобрести жилье, данные граждане могут вкладывать значительные суммы и в его содержание. К тому же никто из вложивших в строительство жилья солидные денежные средства не хочет жить в запущенном доме с неработающим лифтом, грязной лестницей, исписанными стенами, неработающими системами тепло- и водоснабжения и т.д. В связи с этим собственники жилья заинтересованы в привлечении к обслуживанию принадлежащих им квартир, мест общего пользования квалифицированных специалистов, способных за рыночную цену обеспечить в доме комфортные условия проживания.
Безусловно, отношения, возникающие в указанных случаях между домовладельцами и субъектами обслуживания, нуждаются в правовом урегулировании. В последние годы принят целый ряд нормативных актов, которые упорядочивают соответствующие отношения. Однако стройной системы в этой сфере еще не сложилось. Более того, многие из принятых нормативных актов не лишены недочетов как юридико-технического, так и концептуального характера.
Изучению указанных положений законодательства посвящено не так уж много работ. Многие из практических и теоретических вопросов, которые требуют разрешения, вообще не нашли какого-либо отклика в юридической литературе.

удовлетворение жилищных потребностей, входят в предмет регулирования жилищного законодательства?
На сей счет существуют две основные позиции. Одни авторы полагают, что жилищное законодательство - подотрасль гражданского законодательства.44 При таком подходе за рамками жилищного законодательства остаются нормативные акты публично-правового характера, регулирующие отношения по поводу жилых помещений. В то же время в состав жилищного законодательства подлежат
включению частноправовые нормы, относящиеся к гражданскому законодательству. Но такая позиция не согласуется с положениями Конституции. Ведь в результате часть норм гражданского законодательства будет приниматься на уровне субъектов Федерации, а это противоречит ст. 71 Конституции.
Другие авторы полагают, что жилищное законодательство представляет собой комплексную отрасль законодательства, включающую нормы административного и гражданского права, а также нормы конституционного права, определяющие право граждан на жилище. В частности, такое мнение высказано С.М.Корнеевым.4’ Очевидно, данная позиция не может быть поддержана. Выше уже выдвигались аргументы в пользу невозможности существования комплексных отраслей
законодательства применительно комплексам законодательства, поименованным в ст. 71, 72 Конституции. Любопытно, что и сам С.М, Корнеев непоследователен в своих суждениях. Он отмечает, что гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а жилищное - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Однако наиболее важная часть жилищных отношений регулируется федеральным гражданским законодательством. В связи с этим автор заключает, что к жилищному законодательству относятся все нормы законов и иных правовых актов, связанные с регулированием жилищных
отношений, за исключением тех, которые законом прямо отнесены к гражданскому
законодательству либо соответствуют признакам предмета гражданско-правового регулирования.46 Тем самым С.М. Корнеев, по сути, отказывается от тезиса о комплексности жилищного законодательства, определяя его как некую совокупность
44 Аскназий С.И., Брауде И.Л.. Пергамент А.И. Жилищное право. М.. 1956. С. 14; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск. 1968. С. 22.
4' Гражданское право. Учебник / Под ред. Е. А. Сзханова. Т. 2 (1). М.. 1999. С. 436.
46 Там же. С. 437.