Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования

• Автор: Рогова, Елена Сергеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 207 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава 1. Экономическое содержание и правовые формы
организации и функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования
§ 1. Понятие рынка ипотечного кредитования
и его диверсификация на первичный и вторичный
§ 2. Двухуровневая модель рынка ипотечного
кредитования и правовые формы ее обеспечения
§ 3. Одноуровневая модель рынка ипотечного
кредитования и правовые формы ее обеспечения
Глава 2. Гражданско-правовые формы организации первичного рынка ипотечного кредитования и их значение для функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования
§ 1. Гражданско-правовой режим недвижимого
имущества и его значение для формирования и организации обеспечения функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования
§ 2. Влияние принципов ипотечной системы на сделки с недвижимостью
§ 3. Договорные формы организации первичного
рынка ипотечного кредитования с точки зрения обеспечения прав его участников и значение этих форм для организации функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования
Глава 3. Гражданская правосубъектность участников вторичного рынка ипотечного кредитования и договорные формы, обеспечивающие их взаимодействие
§ 1. Особенности гражданской правосубъектности участников вторичного рынка ипотечного кредитования
§ 2. Договорные формы, опосредующие отношения участников вторичного рынка ипотечного кредитования
§ 3. Ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке ипотечного кредитования
БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Настоящая работа посвящена одному из вопросов, пока неисследованных в современной российской юридической литературе, - гражданско-правовым проблемам вторичного рынка ипотечного кредитования.
В настоящее время перед российской экономикой стоит задача поиска и оформления новых секторов финансового рынка. Одним из главных таких секторов является широко известный в иностранной практике сектор ипотечного кредитования. Предпринимаемые до сего времени усилия в этой области увенчались несколькими законодательными инициативами, к сожалению, так и не получившими своего развития в полной мере. Между тем, встающие на практике проблемы, связанные с формированием вторичного рынка ипотечного кредитования, настоятельно требуют своего решения. В различных регионах России предпринимаются попытки создания целостной системы ипотечного кредитования, содержащей элементы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. К сожалению, такие попытки наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и должного теоретического обоснования.
При выдаче банками ипотечных кредитов, средством обеспечения которых является залог недвижимости, образуется первичный рынок ипотечного кредитования, на котором формируются имущественные требования, обеспеченные правом залога недвижимого имущества (ипотечные активы). Но, выдавая ипотечные кредиты, банки испытывают недостаток кредитных ресурсов. Эта задача решается в организованных правопорядках путем функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Рефинансирование кредиторов производится за счет размещения среди инвесторов ценных бумаг, имеющих особое обеспечение -ипотечные активы в виде имущественных прав требования по кредитам и правам залога недвижимого имущества.
На вторичном рынке ипотечного кредитования посредством использования специальных ценных бумаг происходит привлечение средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служит имущество в виде прав требо-

вания по ипотечным кредитам, в том числе по их обеспечению, полученное в процессе осуществления ипотечного кредитования на первичном рынке.
Таким образом, первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования необходимо взаимосвязаны: на первичном рынке ипотечного кредитования производится выдача ипотечных кредитов, т.е. образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по ценным бумагам на вторичном рынке ипотечного кредитования, а на вторичном рынке ипотечного кредитования привлекаются средства, необходимые для выдачи ипотечных кредитов на первичном ипотечном рынке. Вторичный рынок ипотечного кредитования - явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой. Экономические отношения субъектов вторичного рынка ипотечного кредитования опосредуются правовыми нормами, закрепляющими особенности правового положения субъектов ипотечного рынка, правового режима недвижимого имущества, ценных бумаг, регулирования залога недвижимости, механизмов цессии и др.
Рассмотрение указанных проблем осложняется отчасти тем, что применение многих институтов гражданского права было ограничено в период существования СССР, тогда как в капиталистических странах развитие экономических отношений в области ипотечного кредитования и их регулирования продолжалось. С развитием отношений по ипотечному кредитованию в России особенно заметными становятся пробелы в нормативном регулировании многих отраслей, связанных с осуществлением ипотечного кредитования. Однако, сложившаяся ситуация имеет и свои преимущества - учитывая современный зарубежный опыт, Россия могла бы избежать целого ряда ошибок.
Безусловно, современное российское законодательство значительно продвинулось вперед в области регулирования отношений в сфере недвижимости, в том числе ее залога. Вместе с тем, сделан только первый шаг. Без должного решения остались вопросы организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.
Л:/.'' / 35.
не выполнил обязательства, суд определяет размер причитающейся кредитору суммы и выносит решение о продаже имущества.
Должник имеет право обратного выкупа имущества54. «Большинство штатов предоставляет залогодателю или обладателю любого вещного права на заложенное имущество, утрачиваемого в случае лишения права выкупа этого имущества, право обратного выкупа его, после того как оно продано в связи с утратой права выкупа. Срок на этот обратный выкуп обыкновенно не превышает одного года со дня продажи имущества шерифом. В некоторых штатах срок на выкуп начинает течь со времени начала производства по делу о лишении права на выкуп заложенного имущества, и продажа его приостанавливается до истечения срока на выкуп. В нескольких штатах заинтересованным лицам предоставляется более года на выкуп имущества»55. В отдельных случаях судебная практика признает, что срок обратного выкупа имущества не является пресекательным сроком, например, если положение имущества не изменилось (с ним не совершались сделки по отчуждению) и кредитор своими действиями показал, что' не признает окончательным положения вещей, должник может требовать обратного выкупа имущества и по истечении десяти лет.
Для того, чтобы уступить другому лицу свое право на заложенное имущество, ипотечный кредитор должен передать и обеспеченное ипотекой требование. Если оно подтверждено оборотной долговой распиской, то уступка обыкновенно совершается путем индоссамента расписки с уступкой ипотеки. Однако в большинстве штатов индоссамент расписки влечет за собой обеспечение и переход права на обеспечение, и держатель расписки имеет право и на преимущества, которые дает ипотека. Переход прав по mortgage означает переход прав собственности, а, следовательно, основывается не на нормах о цессии, а на нор-
54 Примечательно, что русское законодательство также знало этот институт. Согласно Уставу банкротскому 1800 г. не только сам должник, но и его родичи могли выкупить обратно имущество, причем право это сохранялось и после публичной продажи. В этих положениях древнего русского законодательства прослеживается не только влияние родового строя, но и влияние еще взгляда на залог как на лишение должника права собственности после просрочки (превращение закладной в купчую). См.: Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. С.227-233.
55 Ласк Г. Указ, соч. С.543. См. также: Коммерческие банки / Рид Э., Коттер Р., Гилл Э., Смит Р.; пер. с англ. Под ред. В.М.Усоскина. - 2-е изд. М.: СП «Космополис», 1991. С.348.