Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации

• Автор: Пантюхина, Екатерина Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 159 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1. Понятие, субъекты, объекты, предмет ипотеки
1.2. История становления ипотеки и эволюция законодательства об ипотеке в России: историко-правовой анализ
1.3. Юридическая природа права залога
1.4. Краткий обзор законодательства об ипотеке и опыт ипотечного кредитования в иностранных государствах
ГЛАВА II. РЕАЛИЗАЦИЯ НОРМ ПРАВА, РЕГУЛИРУЮЩИХ ИПОТЕКУ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Правовой механизм осуществления ипотеки в Российской Федерации
2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки
2.3. Основные направления совершенствования правового регулирования ипотеки в Российской Федерации
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Вместе с тем необходимо заметить, что в России существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки. Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте долгое время держались на уровне 15-30% годовых, а по рублевым кредитам
превышали 200% отметку1. При этом срок предоставления кредитов по общему правилу не превышал пяти лет. Абсолютное большинство населения не могло позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом невыгодным и крайне неразвитым. В последнее время происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.
Помимо экономических трудностей, которые испытывает Россия, следует отметить и несовершенство законодательства об ипотеке, которое, в основном, состоит из Гражданского кодекса РФ2 и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"3. Важное место в становлении ипотечного кредитования занимает Постановление Правительства РФ № 28 "О мерах по
1 См: Телеграмма ЦБР № 115-94 от 28.04.1994; Телеграмма ЦБР № 121-94 от 16.05.1994; Телеграмма ЦБР № 3-95 от 05.01.1995.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации, части 1-3 (далее "ГК РФ") - М.: Издательство Норма, 2002.
3 Федеральный Закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 - СЗ РФ № 29 от 28.07.1998, ст. 3400 (далее "ФЗ "Об ипотеке").
15.01.1998 г38, указывается, что при отсутствии в предоставленных на рассмотрение арбитражного суда документах формулировки, позволяющей достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания на автомобили, фактически выбранные по усмотрению залогодержателя из всего имущества залогодателя, являлось необоснованным.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (ст. 341 ГК РФ, ст. 11 ФЗ "Об ипотеке"), а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 341 ГК РФ). Право залога на товары в обороте возникает одновременно с возникновением у залогодателя права собственности или права хозяйственного ведения на них (п. 2 ст. 357 ГК РФ). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным залогом с момента государственной регистрации договора и внесения его в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Для договора залога предусмотрена обязательная письменная форма (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Кроме того, ГК РФ предусматривает, что в случае если договор, в обеспечение которого выдан залог, подлежит нотариальному удостоверению, договор залога также подлежит нотариальному удостоверению. Здесь видно, что законодатель исходит из того, что договор залога является акцессорным договором. Договор об ипотеке всегда подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ "Об ипотеке"). ГК РФ не ограничивает место нотариального удостоверения договора о залоге недвижимого имущества. ФЗ "Об ипотеке" также не содержит условий о месте нотариального удостоверения залога, однако,
38 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге". - Вестник ВАС 1998 г., № 3.