Гражданско-правовой режим зданий и сооружений

• Автор: Писков, Иван Павлович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 208 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.
Глава 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ С РАСПОЛОЖЕННЫМИ ПОД НИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. СООТНОШЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ С ПРАВАМИ СОБСТВЕННИКОВ РАСПОЛОЖЕННЫХ ПОД НИМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
§ 1. Генезис юридической связи земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений в науке континентального гражданского права. Сложная вещь как идеальная модель, отражающая юридическую связь земельных участков с расположенными на них зданиям и сооружениями
§ 2. Модель единой судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений в действующем гражданском законодательстве
§ 3. Права собственника зданий и сооружений на чужой земельный участок, расположенный под ними
Глава 2. РОЛЬ И МЕСТО АКТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В МЕХАНИЗМЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
§ 1. Недвижимое имущество как правовая категория. Здания и сооружения как правовые понятия
§ 2. Пределы действия принципа обязательного внесения при возникновении прав на здания и сооружения
§ 3. Структура юридического состава, опосредующего возникновение прав на здания и сооружения
Глава 3. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ КЛАССИФИКАЦИОННЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КАК ВЕЩЕЙ
§ 1. Пределы применения конструкции главной вещи и принадлежности к зданиям и сооружениям
§ 2. Здания и сооружения, имеющие общее хозяйственное назначение, как особая совокупность вещей
§ 3. Генезис проблемы делимости зданий и сооружений в континентальном гражданском праве
§ 4. Проблемы делимости зданий и сооружений по российскому гражданскому праву.......................---------....-------------------------- .....------------- —-------------------...
БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Здания и сооружения относятся к числу предметов, обладающих особо высокой социальной и экономической ценностью. Длительность существования класса построек предопределена тем, что, наравне с водой и продуктами питания, постройки необходимы для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Здания и сооружения требуются также для осуществления большинства видов производственной деятельности.
Особая экономическая ценность зданий и сооружений обусловлена целым рядом факторов, к числу которых относятся: естественная
ограниченность земной поверхности, пригодной для их возведения, высокая затратность процесса строительства, длительность сроков их эксплуатации, физическая невозможность скрыть постройку от «общественной власти», и т.д.
Несмотря на то, что здания и сооружения как недвижимые объекты изучались наукой гражданского права в течение длительного времени, в настоящее время сохраняется и требует решения ряд важных проблем, связанных с их гражданско-правовым режимом. Необходимость решения этих проблем предопределяет чрезвычайную актуальность темы настоящего диссертационного исследования.
Переход России к рыночным отношениям с неизбежностью привел к революционным изменениям в отечественном законодательстве. Возрождение в гражданском законодательстве института недвижимого имущества произошло на историческом пороге возникновения класса частных собственников зданий, сооружений и земельных участков, принадлежавших ранее государству.
Монополия государственной собственности на землю, исключившая использование в гражданском законодательстве советского периода категории недвижимости, а также обусловленная социально-экономическими и политическими причинами невозможность осуществления приватизации

земельных участков одновременно с приватизацией расположенных на них построек, сделали всеобщей картину, когда в результате приватизации здания и сооружения оказывались объектами частной собственности, расположенными на чужих (государственных) земельных участках. Таким образом, если развитые правопорядки решали проблемы правового режима зданий и сооружений, используя в качестве отправной точки отсчета теорию сложной вещи (единого объекта), и только в результате длительной социальной эволюции подошли к необходимости решать вопрос о гражданско-правовой природе зданий и сооружений на чужих земельных участках, то современный отечественный правопорядок, зарождавшийся в период перехода к рынку, изначально столкнулся с необходимостью урегулировать вопрос о юридической судьбе земельных участков, расположенных под частными зданиями и сооружениями, принадлежащими на праве собственности не собственникам этих земельных участков, а иным лицам.
С учетом реальной социально-экономической и политической ситуации начала и середины 90-х годов прошлого века в российском гражданском законодательстве появились нормы (статьи 271, 552 ГК РФ), которые весьма своеобразно, без исторических аналогов в прошлом, решали проблему гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений, а также земельных участков, на которых они находятся. Эти правовые предписания разительно отличаются от традиционных норм, содержащихся в законодательствах стран с развитым оборотом недвижимости.
Главная идея новейшего российского законодательства в области оборота зданий и сооружений состояла в предоставлении собственнику возможности распоряжаться ими независимо от воли собственника земельного участка. Закреплявшие эту идею нормы адекватно отражали возможности законодателя в организации оборота зданий и сооружений на этапе, когда практически отсутствовали иные, помимо государства, собственники земельных участков. Между тем, эти нормы требуют

причинам хотелось бы согласится сА.В. Копыловым77, считающим, что введение в России права застройки представляло бы пользу для гражданского оборота.
Другие известные отечественному правопорядку права на участок, позволяющие возводить на нем постройки и пользоваться ими, а именно права бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, отличаются от права застройки главным образом тем, что обременяемые ими участки всегда составляют собственность публично-правовых образований, тем, что возникают из специфических юридических составов (включающих в себя акт государственного органа и органа местного самоуправления), а также своей бессрочностью и неспособностью выступать предметами сделок (кроме сделок по отказу от этих прав).
3.3. Представляется, что с точки зрения классической теории гражданского права ни право аренды, ни право застройки не могут обеспечить пользователю участка право собственности на возведенные им строения.
Право застройки или аренды устанавливается на определенный срок, а, значит, и право застройщика (арендатора) на возведенное им в силу права застройки строение также является срочным. В то же время право собственности не может быть срочным. Категория «срочной собственности» «гармонирует со старыми историческими представлениями из того времени, когда не сложилось еще представление об абстрактном, вечном праве собственности, а срочное господство над вещью было одной из возможных форм»78.
Как справедливо отмечал A.B. Венедиктов, «срочность права собственности ... не совместима с понятием права собственности, ибо она не совместима с основным элементом этого права: с наличием у собственника своей власти над вещью, так как вещь не может считаться «своей» для собственника, если осуществлению его власти над ней ставится
77 Копылов В.А. Указ. соч. С.159-164.
78 Ельяшевич В.Б. Комментарий. С. 281.