Аренда зданий и иных сооружений

• Автор: Ерш, Александра Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 207 с.

Оглавление.
Введение
Глава 1. Эволюция арендных отношений в доктрине и законодательстве.
§ 1. Договор имущественного найма в Римском праве
§ 2. Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву
§ 3. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву
Глава 2. Здания и иные сооружения как объекты аренды.
§ 1. Понятие и признаки недвижимости
§ 2. Особенности зданий и иных сооружений как объектов
аренды
§ 3. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений
Глава 3. Соотношение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и иных сооружений.
§ 1. Сфера применения норм об аренде зданий и иных сооружений
§ 2. Стороны договора аренды зданий и иных сооружений
§ 3. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и
иных сооружений
§ 4. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и иных
сооружений
§ 5. Арендная плата
Заключение
Список использованной литературы.

Введение.
Актуальность темы исследования обусловлена несколькими факторами. Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.
Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.
Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.
Еще одна проблема тесно связанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.
Определенные трудности при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в связи с реализацией норм Земельного кодекса Российской Федерации. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.
Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.
Степень разработанности темы. Исследование института аренды берет свое начало в римском частном праве. Категории, разработанные римскими юристами, явились основой для формирования нормативной базы и цивилисти-ческих исследований в странах континентальной системы права, к которой принадлежит Россия.
В дореволюционной цивилистике категории «аренда», «имущественный наем» исследовались достаточно широко. Однако спецификой этих исследований являлось то, что основное место в работах русских ученых отводилось найму движимого имущества или найму земельных участков. Связано это,
ли обязанности, которые носили исключительно договорный характер и не могли переходить к сингулярным правопреемникам. В свою очередь, И. Оршанский определял природу прав нанимателя по договору имущественного найма в зависимости от формы сделки. Вещные права, по его мнению, приобретались, если договор был заключен крепостным порядком, «имеющим целью оглашение перехода данного права во всеобщее сведение».
Несмотря на то, что регулирование прав и обязанностей сторон по договору найма дореволюционное законодательство оставляло на усмотрение сторон, относя их к факультативным условиям договора, некоторые упоминания можно встретить в правилах об исполнении договора. Русское дореволюционное законодательство при регулировании отношений найма исходило, прежде всего, из фискального интереса, поэтому, детальному регулированию подвергались лишь отношения, связанные с казенным имуществом. В сложившейся ситуации вопрос о правах и обязанностях сторон интересовал цивилистов не только с теоретических позиций, но и с точки зрения практического дополнения законодательства.
Дореволюционные цивилисты были единодушны в том, что исполнение договора состоит, с одной стороны, в передаче имущества, а с другой - в уплате вознаграждения за пользование.
Наиболее подробно права и обязанности сторон изложил Г.Ф. Шершене-вич. Детализируя обязанность наймодателя по передаче вещи, он указывал на то, что имущество необходимо сдавать в состоянии, обусловленном в договоре, а если в договоре отсутствует такое условие, состояние имущества должно соответствовать целям найма. Наймодатель обязан устранять все повреждения имущества, произошедшие не по вине нанимателя. К числу обязанностей нанимателя Г.Ф. Шершеневич относил следующие:
- использовать имущество в соответствии с целями, указанными в договоре или сообразно назначению имущества;
Оршанский И. Указ. соч. С.97.