Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

• Автор: Волынцева, Анна Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Томск
• Количество страниц: 229 с.

Глава 1 .Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
1.1. Правовое понятие недвижимого имущества
1.2. Правовая природа института государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.3. Понятие, значение, цели и задачи государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.4. Правовые принципы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава 2. Объекты государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава 3. Основания возникновения и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации
для возникновения прав на недвижимое имущество
Заключение
Список использованных источников и литературы

Актуальность исследования обусловлена наличием большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проводимые в России социально-экономические реформы, развитие рыночных отношений, повышение значимости сделок с недвижимостью потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости. Одним из важнейших элементов этой системы является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) установил основные положения о такой регистрации и указал на необходимость принятия специального закона, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ был принят Государственной Думой 17 июня 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г. (далее - Закон о регистрации).
До принятия Закона о регистрации в России существовали отдельные положения, устанавливающие необходимость осуществления регистрации сделок только с некоторыми объектами недвижимости. Действовавшая ранее система регистрации отличалась отсутствием единого правового регулирования, единой системы регистрирующих органов, а также единого порядка проведения государственной регистрации.
Создание в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продиктовано необходимостью обеспечения устойчивости гражданского оборота недвижимости, защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, участвующих в обороте недвижимости; создания эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости, в том числе связанных с наполнением бюджета государства от операций с недвижимостью, а также формирования единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимое имущество. Однако вопреки указанным целям принятый Закон о регистрации отличает декларативность, неконкретность многих положений, отсутствие регламентации наиболее актуальных практических и теоретических вопросов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. кгпкк
Неопределенность законодательства, а также выработанных в доктрине мнений влияет на процесс применения норм о регистрации на практике, которая уже обнаружила определенные недостатки Закона о регистрации, в том числе и противоречие его отдельных положений нормативным правовым актам РФ. При таком подходе многие проблемы, касающиеся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остаются нерешенными. Именно по этой причине представляется актуальным проведение углубленного исследования, которое разрешало бы, по возможности, наибольшее количество проблем, возникающих в процессе регистрационной деятельности. Желая оказать посильную помощь в теоретическом осмыслении и в практическом решении возникающих проблем, диссертант, основываясь на собственном опыте в этой сфере, избрал тему исследования.
Специальной литературы, практических и научных комментариев законодательства о государственной регистрации немного. И если арбитражная практика по отдельным делам уже складывается, обобщается и отличается определенным единообразием, то обзоры судебной практики высшей судебной инстанции по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, пока отсутствуют. Современная доктрина также не избалована теоретическим материалом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, некоторые теоретические проблемы были затронуты еще в трудах российских дореволюционных цивилистов: А.В.Гантовера, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, И.А.Покровского, Г.Ф.Шершеневича и других, которые во многом соответствовали уровню законодательства своего времени, и могут быть использованы в качестве основы для проведения исследования в современный период.
Объектом диссертационного исследования являются основные теоретические и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предметом исследования в целом служит гражданско-правовое видение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, значение и содержание такой государственной регистрации, совокупность норм, регулирующих регистрационные отношения, а также практика применения норм субъектами этих правоотношений.
Целью настоящей работы не является подробный анализ или комментарий положений Закона о регистрации. В работе сделана попытка найти и обосновать решение ряда проблем, возникающих в цивилистической доктрине как по теоретическим вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и в

учреждения юстиции по регистрации прав. Речь идет о праве учреждения юстиции приостановить государственную регистрацию по собственной инициативе (п.2 ст. 19 Закона о регистрации), а также отказать в ней (ст.20 Закона о регистрации). Налицо, использование метода административно-правового регулирования регистрационных отношений. Следует, впрочем, отметить, что правообладателю также предоставлено право приостановить государственную регистрацию (п.З ст. 19 Закона о регистрации). Однако приостановление регистрации по заявлению правообладателя является правом, а не обязанностью учреждения юстиции по регистрации прав, что еще раз свидетельствует о наличии в регулировании регистрационных отношениях признаков метода административноправового регулирования.
2) Юридические факты.
Рассматривая специфику юридических фактов, характерных для гражданского права,
С.С.Ллексеев отмечает, что «для отношений, регулируемых гражданским правом, типично, чтобы субъекты вступали в правоотношения сами, своей волей (преимущественно путем встречных актов, договорных соглашений, а также односторонних сделок)»74. На наличие у субъектов гражданского права инициативы в формировании и развитии отношений обращали внимание О.С.Иоффе75 и О.А.Красавчиков76.
Анализ правообразующих юридических фактов, присущих регистрационным отношениям, позволяет говорить о том, что в основе регистрационного процесса лежит волеизъявление правообладателя. Правообладатель вправе самостоятельно решать вопрос о своем вступлении в отношения по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это следует из ст. 16 Закона о регистрации, в соответствии с которой проведение регистрации носит заявительный характер. Другое дело, что отсутствие государственной регистрации ведет к непризнанию права на недвижимое имущество со стороны государства. Но в любом случае только от самого правообладателя зависит, придаст ли он возникшим правоотношениям юридическую силу. Важно отметить также и то обстоятельство, что государство не устанавливает каких-либо санкций за неосуществление государственной регистрации. В связи с этим отсутствуют основания для ква74 Алексеев С.С. Предмет советского гражданского права и метод гражданско-правового регулирования. С. 19.
75 См.: Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. С.31.
76 См.: Советское гражданское право: Учебник в 2-х томах / Под ред. О.А.Красавчикова. М.: Высш. шк., 1968. Т.1. С.15.