Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях

• Автор: Лазаренко, Лилия Борисовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 168 с.

ГЛАВА 1 Общие положения об ипотечном правоотношении . сЛО
1.1 Этапы становления и развития ипотеки как института гражданского права
1.2 Понятие и объекты ипотечного правоотношения
1.3 Возникновения и прекращения ипотечного правоотношения. с. 43-
ГЛАВА 2. Договор ипотеки
2.1 Понятие и сущность договора ипотеки
2.2 Порядок заключения и прекращения договора ипотеки с
ГЛАВА 3. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого
имущества с. 109
3.1 Особенности ипотеки жилых домов и квартир
3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений и земельных участков
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования.
Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств является в условиях инфляции залог ликвидного имущества, особенно земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т.п. Именно залог (ипотека) недвижимости в настоящее время гораздо в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, по сравнению с иными предусмотренными законом способами обеспечения обязательств.
По сравнению с ранее действовавшим законодательством (ст. 168 ГК РСФСР) в новом ГК РФ при исполнении обязательства должно приниматься во внимание, прежде всего, условия самого обязательства, а не «указания закона, акта планирования...». Это обстоятельство усиливает значение обеспечительных средств, в том числе и ипотеки в стимулировании надлежащего исполнения обязательств.
Ипотека (залог) недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Она является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и экономических интересов кредиторов.
Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, стали причиной возникновения в науке гражданского права широкой гаммы позиций, взглядов и концепций по вопросам юридической природы различных подходов к квалификации залогового правоотношения и классификации видов залога. Однако, не смотря на значительное число работ, посвященных данной проблематике, вопросы повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, с учетом необходимости ускорения темпов экономического роста
российской экономики, пока не стали предметом отдельных исследований. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарий действующего законодательства, либо исследования ретроспективы становления ипотеки как института гражданского права.
В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию представляется важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки гражданского права.
Степень разработанности темы. Институт ипотеки формировался и развивался в рамках российского гражданского права на протяжении многих веков. Вопросы ипотеки привлекали внимание и были предметом исследования в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Сергиевича, Г.Ф. Шерешеневича, и др.
В советский период проблем ипотеки недвижимости практически выпала из поля зрения науки гражданского права. Вопросы правового регулирования залоговых отношений исследовались в работах М.М. Агаркова, В.П. Грибанова, A.B. Венедиктова, О.С. Иоффе, С.М. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и др. Однако большинство этих исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости (земельные участки, иные обособленные природные объекты, а также предприятия, здания, сооружения) являлись общенародной социалистической собственностью.
Вопросы правового регулирования ипотечных отношений в последние годы в юридической литературе также были представлены целым рядом работ1. Кроме того, анализ правовых проблем ипотеки стали предметом
1 См. напр.: Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема
выше документов следует также представлять закладную, содержание которой должно отвечать требованиям п.1 ст. 14 Закона РФ об ипотеке, и ее копию, документы, указанные в закладной в качестве приложений.
Дореволюционное русское право знало четыре вида (порядка) установления залогового права в зависимости от объекта залога или лица залогодержателя. Залог недвижимого имущества частным лицам оформлялся закладной крепостью; недвижимого имущества по договорам с казной и в кредитных установлениях, как правительственных, так и частных -залоговым свидетельством; иной (третий) порядок существовал для движимых телесных вещей и для безымянных бумаг; четвертый - для именных требований и бумаг.
Такое многообразие видов установления залога в совокупности с очень длительным сроком (до одного года), проходящим от совершения закладной крепости до возникновения права залогодержателя (утверждения закладной Старшим Нотариусом), делали стадию установления залога слабым местом российской ипотеки. Показательно, что те же самые проблемы крайне актуальны и сейчас в нашем современном гражданском праве.
Имущество, обремененное ипотекой, может быть отчуждено залогодателем. Однако для этого требуется предварительное согласие залогодержателя. Нарушение этого условия в соответствии с ч. 2 ст. 39 Закона об ипотеке предусматривает неблагоприятные последствия для приобретателя имущества. Согласно данной норме приобретатель предмета ипотеки, отчужденного залогодателем с нарушением ст. 37 Закона об ипотеке, в отношении которого доказано, что он знал или должен был знать об этом нарушении, несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по обязательству. Такое законодательное решение, на наш взгляд представляется вполне оправданным и направлено на обеспечение прав и законных интересов добросовестной стороны.