Проблемы квалификации права на объект строительства

• Автор: Беленькая, Анна Яковлевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 219 с.

Глава 1. Соотношение прав на земельный участок и объект строительства
1.1. Понятие объекта строительства
1.2. Право на землю как условие возникновения права на строение
1.3. Единая судьба земельного участка и расположенной на нем недвижимости
Глава 2. Приобретение права собственности на объект строительства
2.1. Правовой режим объекта незавершенного строительства
2.2. Возникновение права на объект строительства по договору строительного подряда
2.3. Право застройки как основание возникновения права собственности на объект строительства
Глава 3. Возникновение права собственности на объект строительства, созданный с нарушением закона
3.1. Понятие и признаки самовольной постройки
3.2. Общие последствия осуществления самовольного строительства
3.3. Условия признания права собственности на самовольную постройку
Библиография

Актуальность темы исследования объективно предопределена тем значением, которое имеет недвижимость в гражданском обороте. Во всех правовых системах недвижимость является особо важным объектом отношений собственности, а земля как главная ее составляющая представляет собой исключительную экономическую ценность.
Именно поэтому в классическом обороте право на землю имело приоритет перед правом на постройки и все находящееся на поверхности следовало земле (superficies solo cedit). Появление двух самостоятельных собственников на одном земельном участке было недопустимо; единственную возможность обладания строением на чужом земельном участке давало ограниченное вещное право застройки, или суперфиций.
К середине XX века в советском праве произошел отход от представлений о главенствующей роли земли, что было вызвано причинами экономико-политического свойства. Право застройки было исключено из числа установленных законом вещных прав.
С переходом России на рыночную систему хозяйствования недвижимость была признана объектом гражданского оборота. Однако неполнота и половинчатость правового регулирования послужила причиной возникновения заметных трудностей в регулировании оборота недвижимости, стабильное развитие которого требует максимального усовершенствования существующих правовых конструкций.
С принятием Земельного кодекса Российской Федерации с провозглашенным им принципом «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» наметился разворот законодательства и судебной практики в сторону восстановления первичности прав на землю. Однако при этом в ряде случаев выявилось отсутствие логических связей данных постулатов с иными нормами права. В доктрине принципы «единой судьбы» и «единого объекта» не дифференцированы. Данное обстоятельство
требует более глубокого и детального рассмотрения правового соотношения земельных участков и расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации вещей. Многие казавшиеся устоявшимися воззрения на их соотношение требуют теоретического и практического осмысления.
Развернувшаяся в ходе обсуждения Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации дискуссия по целому ряду проблемных вопросов и сложные судебные споры свидетельствуют о необходимости внесения уточнений в решение вопросов применения законодательства о недвижимом имуществе. Несмотря на то, что само понятие недвижимости относится к числу наиболее разработанных в современном гражданском праве, многие спорные вопросы, обозначенные еще дореволюционными авторами, до сих пор не нашли своего однозначного разрешения.
Особой теоретической актуальностью и практической значимостью выделяются проблемы правового положения объектов незавершенного строительства и возникновения права на объект строительства по договору строительного подряда. Возможность приобретения права собственности на данные объекты должна быть поставлена в зависимость от наличия исходного права застройщика на земельный участок. Именно в таком ключе решается вопрос возникновения права на объект строительства, созданный с нарушением закона (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Тема самовольного строительства приобрела в настоящее время особую актуальность: его осуществление затрагивает как интересы частных лиц, так и государства. Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют большое значение в комплексе норм, обеспечивающих сочетание публичных и частных интересов. Примирение противоположных интересов должно быть достигнуто согласованием государственных и общественных интересов с должным уважением к праву частных собственников (взвешенным балансом). Поэтому весьма важным в данной сфере является вопрос о гармонизации частного и публичного интереса, а также
такую ситуацию противоречащей интуитивной логике и продиктованной исключительно соображениями символического характера1.
Необходимо отметить, что в правовых системах многих стран сохранилось прежнее отношение к земле как к главной вещи и первооснове возникновения права собственности. Помимо ГГУ, можно привести законодательные положения кодексов Аргентины, Италии, Венгрии, Югославии, Испании, Туркменистана, Грузии и Бразилии.
Так, в Гражданском кодексе Аргентины 1871 года указывается, что собственность на землю охватывает одновременно побочные предметы, которые естественно или искусственно связаны с нею. Статья 2571 выделяет приобретение права собственности путем приращения, в том числе движимой вещи к недвижимой2. Приобретение права собственности по приращению известно также Гражданскому кодексу Венгрии, Закону об основных имущественно-правовых отношениях Югославии3, Гражданскому кодексу Италии 1942 года4 и Бразильскому гражданскому кодексу5.
По Гражданскому кодексу Испании соединение недвижимости с движимостью (строительство, посадка растений, улучшения на чужом земельном участке) также приводит к возникновению права собственности на улучшения у лица, обладающего недвижимостью, поскольку именно собственник земельного участка обладает правом собственности на все находящееся на его земельном участке. На собственника лишь возлагается обязанность возместить стоимость чужих материалов, а в случае недобросовестности с его стороны - и возместить причиненные убытки.
1 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 127.
2 Медведев С.Н. Гражданский кодекс Аргентины 1871 г.: учебное пособие. Ставрополь, 1993. С. 58, 66.
3 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. С. 234, 238, 241-242. Е.А. Суханов указывает, что с отказом от социалистического пути развития восточноевропейских, в частности, балканских, стран принцип «юридического единства недвижимости» был прямо восстановлен в их новом законодательстве (Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вести. Моск. ун-та. Сер. 2. Право. 2002. № 4. С. 13).
4 Медведев С.Н. Семейное, наследственное и вещное право Италии (на основе Гражданского кодекса 1942 года) Ставрополь, 1993. С. 70.
5 Гражданское и семейное право развивающихся стран: Гражданские кодексы стран Латинской Америки. М.,