Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству Российской Федерации

• Автор: Грызыхина, Елена Александровна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Омск
• Количество страниц: 212 с. : ил.

Глава 1 .Правовое положение вновь возведенного объекта недвижимости
1.1 .Исторический аспект правового положения вновь возведенного объекта... 10 1.2,Особенности правового режима объекта незавершенного строительства
1.3.Правовой режим самовольной постройки
1.4.Условия приобретения права собственности на вновь возведенный объект
недвижимости по действующему законодательству России
Глава 2. Договорные формы участия в строительстве как основания приобретения права собственности
2.1.Договор о совместной деятельности
2.2. Договор строительного подряда
2.3.Договор долевого участия в строительстве
2.3.1 .Правовая природа договора долевого участия
2.3.2.Проблемы договора долевого участия в строительстве на современном этапе
2.4. До говор уступки права (требования)
Глава 3. Государственная регистрация вещного права на вновь возведенный
объект недвижимости
3.1. Правовое значение государственной регистрации
3.2.0снование и порядок проведения государственной регистрации вещного
права на вновь возведенный объект
Заключение
Список использованных источников и литературы
Приложения
Актуальность темы диссертационного исследования. В последнее десятилетие имущественный оборот в России претерпел коренные изменения. Изменилось социально-экономическое устройство государства. В 1993 г. была принята Конституция РФ, где государство гарантировало равные права на защиту всем формам собственности. В российское законодательство вернулось понятие «недвижимость». В связи с этим были ликвидированы количественные ограничения имущества, которое может находиться в собственности граждан. Законодательно расширились возможности приобретения имущества, в том числе недвижимого. В обиход прочно вошло отношение к недвижимости, как к объекту права собственности.
Создание (строительство) недвижимости приобрело массовый характер1. Осуществляя строительство, юридические лица укрепляют хозяйственные и материальные основы своей деятельности, граждане удовлетворяют строительством квартир, дач, гаражей личные потребности. Увеличение объемов строительства можно проследить по всё возрастающему количеству предлагаемых к продаже новостроек.
Острый общественный интерес к приобретению права собственности на новую недвижимость обуславливает постоянно увеличивающееся количество обращений граждан и юридических лиц в учреждения юстиции, в юридические консультации для разъяснения положений законодательства, регулирующего приобретение права собственности на вновь построенную недвижимость. Об актуальности проблем, связанных с участием граждан и юридических лиц в строительстве, свидетельствуют многочисленные публикации в прессе и материалы телеэфира, вызывающие значительный общественный резонанс2. Практика Омского региона показывает, что около 10 % обращений граждан и юридических лиц за государственной регистрацией права собственности имеют
' Достаточно сказать, что на территории г. Омска в 2000 г. было построено 17 жилых многоквартирных домов, в 2003г. эта цифра увеличилась до 35.
2 См.: Рабок А. Господа, не спешите заключать договор долевого участия в строительстве. Суд может Признать его ничтожным // Коммерческие вести. 2004. № 4. (625). С. 1, 7; «Грязные деньги» в тени новостроек Н Российская газета. 26.07.2002 г.; Верховный суд заступился за покупателей квартир // Российская газета. 18.04.2003 г.; Информационная программа «Вести» телеканала «Россия» от 21.04.2004 г.
в своей основе различные формы участия в строительстве. Это свидетельствует о значимости такого способа приобретения права собственности, что признается и на государственном уровне. «По данным Правительства РФ, 90 % строящегося жилья в настоящее время осуществляется на условиях долевого строительства, тем не менее, до сих пор права участников долей не оформлены»1.
Возникновение права собственности на недвижимость как завершающий, позитивный этап отношений по её созданию необходим и для граждан (равно как и для юридических лиц), укрепляющих свои гражданские права, и для государства. Публичный интерес обусловлен фискальными целями, поскольку доходная часть бюджета во многом формируется налогами на имущество граждан и юридических лиц.
Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), закрепивший важнейшие правовые категории - «недвижимость» и «приобретение права собственности», в полной мере не урегулировал основания и порядок приобретения вещных прав на вновь созданную недвижимость. В настоящий момент разрознена и во многом устарела нормативно-правовая база по приемке в эксплуатацию оконченных строительством объектов, отсутствует единый принцип в отношении правовой природы данного действия в аспекте необходимых элементов юридического состава основания возникновения вещного права на недвижимость.
Кроме того, за короткий временной промежуток в практике прочно укрепился не урегулированный законодательством правовой институт долевого участия в строительстве, опосредующий привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в строительство под обязательство предоставить квартиры, нежилые помещения. Такая стихийно сформировавшаяся форма участия в строительстве, при отсутствии правовой основы, вызывает трудности на практике.
' Из выступления зам. председателя Госстроя В. Пономарева в Государственной Думе. Информационная лента // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 2-3. (11-12). С. 136-137.
случаи, когда судом при признании права собственности на постройку не исследуется вопрос о предоставлении земельного участка. Так, суд, выяснив отсутствие спора о границах земельного участка и отсутствие претензий соседей, не предпринял мер к установлению возможности предоставления истцу земельного участка и признал право собственности при таких обстоятельствах1. В другом деле, признав право собственности за наследником самовольно возведенного жилого дома и установив факт принадлежности наследодателю земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования, суд не выяснил возможность предоставления земельного участка истице2.
Распространенной ошибкой судебных органов представляется подход к выяснению отсутствия нарушения градостроительных и строительных норм и правил и угрозы жизни и здоровью граждан. Суды, истребуя заключения органов санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора, не привлекают к участию для дачи заключения органы архитектурно-строительного надзора3, либо признают возможным признать право собственности без заключения каких-либо уполномоченных органов.4 Не соответствующим законодательству представляется и указание суда на то, что «нарушений строительных норм и правил при строительстве дома техническим паспортом не зафиксировано»5. Очевидно, что технический паспорт не должен и не может содержать такую информацию.
Представляется неправомерным признание права собственности на постройку при наличии запрета на размещение жилых строений в определенных зонах. Так, решением Федерального суда Ленинского района г. Омска признано право собственности на жилой дом, расположенный в санитарно-защитной зоне птицефабрики. При этом суд указал, что «требования по санитарно-защитной зоне введены с принятием в 1999 году Закона РФ «О
1 См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-5424/02.
2 См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-844/02.
3 См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-5784/02, дело № 2-288/02.
4 См.: Архив Федерального суда Куйбышевского р-на г. Омска за 2003 год. Дело № 2-2800/03.
5 См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-700/02.