Право общей собственности на здания

• Автор: Глинщикова, Татьяна Вадимовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 224 с.

ГЛАВА 1. ЗДАНИЕ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
§ 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
§ 2. ЧАСТЬ ЗДАНИЯ И ПОМЕЩЕНИЕ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
§ 3. ПОНЯТИЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
§ 4. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ
ГЛАВА 2. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗДАНИЕ (ЖИЛОЙ ДОМ)
§ 1. ПРОБЛЕМЫ ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ЗДАНИЕМ..Л

§ 2. ПРОБЛЕМЫ ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМ
ЗДАНИЕМ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

Актуальность темы настоящего исследования обусловлена несколькими факторами.
Конец двадцатого и начало двадцать первого века в России ознаменовался масштабными реформами и глубокими преобразованиями, в ходе которых в общественно-экономические отношения возвращаются общемировые ценности. Одной из них является категория недвижимости, утраченная граж-» данским правом советской России в связи с отменой частной собственности
на землю, объявлением земли достоянием государства и запрещением ее оборота. Расширение сферы рыночных отношений привело к вовлечению в гражданский оборот зданий и сооружений.
Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договоров по передаче зданий и частей зданий в собственность или в пользование.
* С начала 90-х годов в России начался строительный бум, что было связано с постоянным ростом спроса на недвижимость. Год 1999-й можно охарактеризовать как год затишья после бури, однако уже с 2000-го года началось заметное оживление в строительстве. Так, за 2000 год темпы прироста ввода в эксплуатацию вновь построенной недвижимости составили 4,3 %.' Последние данные свидетельствуют о том, что в стране повышается спрос на рынке недвижимости и в наиболее экономически развитых регионах сложившийся спрос начинает превышать существующее предложение.
• Категорию недвижимости исследовали известные дореволюционные цивилисты, такие как Ю.С. Гамбаров, В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский Г.Ф. Шершеневич и др. Новизна правового регулирования оборота недвижимости привлекла внимание совре1 Довгялло М. Схемы финансирования жилищного строительства / М. Довгялло // Рынок ценных бумаг,-2001.-№4.-С. 35.

менных ученых-правоведов и практикующих юристов. Появились монографии, диссертационные исследования, журнальные статьи в которых анализируются различные правовые аспекты недвижимости: понятие, структура, вещные права, оборот, государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним (М.И. Брагинский, С.А. Бабкин, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.М. Козырь, П.В. Крашенинников, М.Г. Масевич, Б.Л. Хас-кельберг, В.В. Чубаров и др.).
Таким образом, проблемы недвижимости никак нельзя отнести к так называемым «белым пятнам» в доктрине современного гражданского права России. Однако, несмотря на активное развитие законодательства о недвижимости, широкомасштабную правоприменительную практику, обширную библиографию вопроса, сложившееся в этой сфере положение нельзя признать удовлетворительным. При более внимательном анализе действующего законодательства можно обнаружить многочисленные скрытые противоречия в определении гражданско-правового режима зданий и сооружений, порою вызванных неправильным применением устоявшихся гражданско-правовых категорий и конструкций к регулируемым отношениям.
В связи с этим возникла насущная потребность установить и обосновать возможность (или невозможность) применения таких общеизвестных цивилистических категорий, как сложная вещь, делимость вещей, к определению гражданско-правового режима зданий и сооружений. Помимо этого, настоятельно требуется определить понятие помещения, как составной части здания. С учетом последнего фактора необходимо рассмотреть возможность возникновения права общей собственности или иного права на здания и сооружения, в связи с распределением отдельных частей зданий и сооружений, помещений между самостоятельными субъектами гражданского права.
Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель прямо называет в качестве объекта догоСледовательно, раздел большинства зданий на части сомнителен не только с точки зрения положений о вещи и праве собственности, но и с позиций учения о правопреемстве, согласно которому право у правопреемника имеет по общему правилу такое же содержание, как и у его предшественника
Деление здания принципиально может быть произведено только по вертикали. Это объясняется полной технической невозможностью обособить в натуре в качестве отдельной вещи часть здания по горизонтали: приобретение кем-либо права собственности на один этаж, а, значит, и возможности уничтожить его неминуемо ставило бы под угрозу уничтожения все здание в целом. По этим же причинам исключена надстройка, многие формы реконструкции и т.д. горизонтальной части здания.
Необходимо отметить, что горизонтальное деление здания полностью исключается в случае отнесения его к составным частям земельного участка. Дело в том, что при данном подходе установление отдельного права собственности возможно только на ту часть здания, земля под которой может быть обособлена в качестве отдельного участка (т.е. при вертикальном делении). Лишь в этом случае часть делимого здания станет частью земельного участка, выделенного из состава старого участка, образовав - в единстве с выделенным участком - новую вещь, которая будет выступать в качестве объекта права собственности.
1 Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.-С. 318. Исключение из этого общего правила (а именно некоторое преобразование содержания принадлежавшего правопреемнику права) может иметь место в зависимости от личности правопреемника (Черепахин Б.Б. Там же. С. 318-320). Так, в советский период, по замечанию Д.М. Генкина, изменение содержания права при правопреемстве обуславливалось существованием различных видов и форм собственности (Генкин Д.М. Указ.соч. С. 126). В настоящее время известны и иные прямо указанные в законе случаи изменения в содержании права, происходящие при правопреемстве: так, при переходе в порядке универсального правопреемства права собственности на недвижимое имущество его новый собственник не вправе распоряжаться данным имуществом посредством сделок до момента государственной регистрации своего права собственности (подробнее об этом говорилось выше). Между тем, такого рода изменения в объеме прав происходят в силу указаний закона, порождаемых разного рода причинами, но никак не в силу самой природы вещи, право на которую переходит.