Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан

• Автор: Кирсанова, Евгения Валерьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 151 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Долевое строительство как гражданско-правовая конструкция инвестирования
§ 1. Понятие, содержание и признаки правоотношений
участия в долевом строительстве
§ 2. Долевое строительство как инвестиционный
процесс
Глава 2. Договор участия в долевом строительстве
§ 1. Проблемы квалификации договора участия
в долевом строительстве
§ 2. Элементы договора участия в долевом
строительстве
§ 3. Статус участника долевого строительства.
Применение законодательства о защите прав
потребителей к отношениям долевого строительства
§4. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства
Заключение
Библиография
Приложение

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность научного исследования. Диссертация посвящена исследованию правового аспекта одной из форм участия граждан в строительстве жилых помещений, широко распространенной в настоящее время в России, - долевому строительству многоквартирных домов.
Участие в долевом строительстве не является российским изобретением. Мировой практике подобная форма решения гражданами вопроса улучшения жилищных условий известна уже давно. В России, однако, долевое строительство стало острой проблемой, в том числе и правового характера, чему способствовало длительное отсутствие нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в обозначенной сфере.
Попыткой законодательно решить сложившуюся ситуацию стало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»’ (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ), которым в гражданский оборот России введен договор участия в долевом строительстве, а также установлен правовой режим участия граждан в долевом строительстве в строительстве многоквартирных домов.
На практике, однако, участие граждан в долевом строительстве продолжает оформляться договорами, заключение которых противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве (например, привлечение денежных средств граждан осуществляется на основании договоров купли-продажи векселя, займа, реже - на основании договоров о совместной деятельности).
Указанное является одной из проблем, существующих в сфере долевого
1. Российская газета. 2004 год. 31 декабря.

строительства и приводит к тому, что не соблюдаются права граждан-участников долевого строительства, гарантированные законодательством.
Проблемой, требующей своего разрешения, является и то, что несмотря на достаточно полную регламентацию процесса долевого строительства положениями Закона № 214-ФЗ, практическая их .реализация затруднена. Законом об участии в долевом строительстве оставлены без внимания и вопросы правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства, хотя необходимость их решения достаточно часто возникает на практике.
Актуальность настоящего исследования, однако, обусловлена не только потребностями практики, но и необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан, на основе которого должны быть разработаны рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. Всем указанным был предопределен выбор темы исследования.
Степень научной разработанности темы. Ввиду особенной актуальности обозначенная тема достаточно часто становилась предметом научных исследований. Так, за период с 2001 по 2007 г.г. было защищено семь диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук по вопросам, связанным с участием в долевом строительстве1.
Вместе с тем, авторами защищенных диссертаций проблемы участия в
*' См., например: Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилые помещения. Автореф. дис... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006.; Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Дис... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005; Резцова Е.
В. Правовая природа договора участия в жилищном строительстве. Дис

Очевидно, что многогранность исследуемых отношений способствует тому, что однозначного ответа на вопрос, является ли инвестиционная деятельность видом предпринимательской или нет, выработать не представляется возможным. В завершение настоящего параграфа обозначим главные его выводы:
1) долевое строительство - инвестиционный по своей сути процесс, и участие в нем граждан, намеревающихся использовать квартиры в построенном доме для удовлетворения своих личных, бытовых и семейных нужд, не лишает долевого строительства инвестиционного характера;
2) любое физическое лицо может быть инвестором, несмотря на то, что его денежные средства вкладываются в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности, а также то, что гражданин преследует исключительно цели потребительского характера, не связанные с предпринимательством
Итогом рассуждений, изложенных в настоящей главе, является то, что долевое строительство является сложной категорией экономикоправового характера, правовая часть которой основана на началах, свойственных гражданскому праву, среди которых: равенство участников гражданских правоотношений; свобода договора; недопустимость произвольного вмешательства в частные дела; беспрепятственное осуществление гражданских прав и другие. Механизм долевого строительства основан на конструкции инвестирования, являющейся, по существу, гражданско-правовой.