Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации

• Автор: Косенко, Елена Владиславовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Саратов
• Количество страниц: 167 с.

Актуальность и степень разработанности темы исследования.
Реформы, проводимые в нашей стране, повлекли и существенное изменение действующего законодательства. Активное вовлечение в хозяйственную деятельность различных субъектов права требовало от государства новых подходов к регулированию такой деятельности.
Принятие Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов открыло новые возможности в области экономики, отношения в которой регулируются во многом нормами права. Реформирование правовой системы положило начало формированию такого нового института современного российского права, как ипотека. Новым этот институт можно назвать достаточно условно, поскольку российское право содержало нормы о залоге и само понятие и признаки последнего получили глубокую разработку в трудах российских ученых XIX - начала XX века: Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневича и других. В советский период залог не переставал существовать, однако применение его было не столь значимым в сложившейся экономической ситуации. Возвращение к прежнему понятию залога произошло именно в связи с реализацией экономических и политических реформ.
Необходимость исследования института залога обусловлена рядом обстоятельств. Законодатель, разрабатывая и внедряя правовые акты, регулирующие залоговые правоотношения, стремился создать нормы, наиболее отвечающие современным экономическим реалиям. Однако применение новых норм не всегда отвечает поставленным целям. Причиной тому являются определенные пробелы и коллизии законодательства, которые не всегда могли быть устранены в период их разработки. Исследование института залога необходимо и в связи с принятием изменений и дополнений в Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 года, 24 декабря 2002 года и 5 февраля 2004 года.

Следует отметить, что новеллы, внесенные в законодательство, не устранили существующих противоречий, более того, в отдельных случаях изменения норм права способствуют возникновению определенных негативных последствий. Вышеизложенное свидетельствует о необходимости проведения комплексного научно-теоретического исследования. Сравнение действующего и утратившего силу законодательства предполагает широкое поле для исследований в этой области, возможность сравнения и анализа залогового правоотношения в различных экономических условиях, существовавших в нашей стране.
Кроме того, не все аспекты проблемы обеспечения обязательств посредством залога, достаточно полно разработаны в науке гражданского права. Ученые-цивилисты не могут прийти к единому мнению относительно природы залога, определения понятий и признаков «недвижимости». Остро дискуссионным остается вопрос о возможности применения в качестве предмета залога денег.
Отношения, связанные с залогом недвижимости, неоднократно подвергались анализу такими ученными, как О.Н. Садиков,
B.C. Константинова, P.O. Халфина, Б.М. Гонгало и другими. Однако изменения и дополнения, введенные законодателем в последнее время, требуют исследования на основе новейшей нормативной базы, поскольку данная тема не раскрыта и нуждается в дальнейшей разработке. Это обусловило выбор темы диссертационного исследования. Актуальность темы подтверждается и анализом действующих ипотечных правоотношений, что позволяет сделать следующие выводы:
на сегодняшний день нормы права, регулирующие отношения ипотеки, содержат определенные пробелы и недоработки, требующие устранения путем внесения соответствующих дополнений и изменений;
назрела необходимость теоретического определения понятий в залоговом праве, уяснения юридической природы залога с целью повышения эффективности применения залоговых правоотношений;

которые залогодатель приобретет в будущем». Однако ст. 9 Закона «Об ипотеке» требует точного описания в договоре предмета ипотеки, указания его идентификационных признаков, оценки. Следовательно, можем сделать вывод: предметом ипотеки не может быть вещь, которая будет приобретена залогодателем в будущем. К этому же выводу мы приходим, анализируя п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке»: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, ... права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке» требует необходимости указания в договоре права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименования органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Исключением из этого правила является ипотека предприятия.
В соответствии с п.1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается «имущественный комплекс», в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги.
«Следует, однако, заметить, что предприятие признано недвижимостью условно, законодатель относится к нему как к особому объекту прав..., что... проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а «вводится» в ст. 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики как особого имущественного комплекса, но не основываясь на