Договор инвестирования при строительстве жилья

• Автор: Потяркин, Денис Евгеньевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 130 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ДОГОВОРНО - ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ
ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ
§ 1. Понятие жилья и строительства жилья
§ 2. Использование договора простого товарищества
при строительстве жилья
§ 3. Особенности договора с участием публично-правового
образования при строительстве жилья
§ 4. Понятие и сфера применения договора инвестирования
при строительстве жилья
ГЛАВА 2. ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ЕГО
ЭЛЕМЕНТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
§ 1. Сущность договора инвестирования и его отграничение
от смежных гражданско-правовых договоров
§ 2. Субъекты договора инвестирования
§ 3. Цель договора инвестирования
ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
§ 1. Условие о предмете договора инвестирования
и его особенности
§ 2. Существенные условия договора инвестирования,
необходимые как условия особого вида договора
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ
И МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВВ Е Д Е Н И Е
Актуальность темы исследования. Одним из основных устремлений человека является достижение комфорта, а, главное - теплого жилища со всеми удобствами. Один из основных путей удовлетворения данной потребности - строительство жилого дома.
В нашей стране до недавнего времени единственным участником жилищного строительства и распределения жилых помещений было государство.
Это означало, что граждане были освобождены от затрат, связанных с приобретением жилых помещений (жилых домов, квартир и комнат) за исключением тех случаев, когда они желали приобрести для себя жилое помещение на праве личной или кооперативной собственности.
Ранее капитальное строительство осуществлялось за счет, по сути дела, одного источника - государственного бюджета. Соответственно с этим основными правовыми инструментами выступали план и договор подряда.
В цивилистических трудах советского периода большое внимание, тем не менее, уделялось вопросам индивидуального жилищного строительства1. Одновременно с этим отмечалось, что происходит «постепенный переход от строительства в городах и поселках городского типа индивидуальных одноквартирных жилых домов к строительству с привлечением средств населения многоквартирных благоустроенных кооперативных жилых домов» .
Потребность в улучшении жилищных условий порождала различные формы участия граждан в строительстве жилья.
1 См., например: Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Государственное издательство юридической литературы, 1961 ;ХалфинаР.О. Право личной собственности. М.: Издательство «Наука», 1964; Дульнева Л.А. Право собственности на жилой дом. М.:«Юридическая литература», 1974; Дятлов П.Н. Правовые вопросы строительства индивидуальных жилых домов. Киев: «Будівельник», 1980; Фридман Н.П. Право собственности граждан на жилой дом. Учебное пособие. М., 1990.
2 Халфина Р.О. Право личной собственности. М.: Издательство «Наука», 1964. С.79 (выделение - мое, ПД).
Среди них следует упомянуть такие формы, как: жилищностроительная кооперация, жилищно-строительные коллективы и метод народной застройки.
В последнее время большое распространение получили сугубо гражданско-правовые договорные формы участия в возведении жилого дома, когда граждане и юридические лица действуют самостоятельно и не объединяют свои усилия путем учреждения юридического лица. И в частности - это договоры инвестирования, массовое появление которых следует отнести к концу 1990-х годов3.
В дополнение к этому «инертность банков побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования»4.
Поэтому все чаще инициативу по организации строительства жилого дома «перехватывает» заказчик или инвестор, обеспечивающий строительство объекта и берущий на себя все организационные проблемы, в том числе и по привлечению на основании гражданско-правовых договоров лиц, заинтересованных в строительстве жилого дома и приобретении в нем квартир. Договор инвестирования позволяет, тем самым, одновременно решить две задачи: обеспечить финансирование строительства жилого дома и реализовать в нем квартиры.
Необходимо указать, что к теме исследования, но не к ее предмету, относятся также вопросы инвестирования в строительство жилья с помощью жилищных сертификатов5, а также создания коммандитных товариществ, в которых многочисленные инвесторы-граждане являются вкладчиками, а строительные компании, застройщики и/или заказчики - соответственно полными товарищами6.
3 Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М., 2003. С.11.
4 Косарева H., Пастухова И., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России// Вопросы экономики. 2001. №5. С.98.
5 Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 7. Ст.694.
6 Подробнее об этом см.: Казакова A.B., Вшесова О.П. Создание отдельных видов организаций как способ оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве (на примере коммандитного

Акцентирование внимания на извлечении прибыли как общей цели простого товарищества не представляется целесообразным.
«По мнению многих экономистов, инвестиции, инвестиционные инструменты - это вложения средств в любое предприятие с целью извлечения прибыли»69.
При строительстве многоквартирных жилых домов, в том числе с привлечением денежных средств по договорам инвестирования, как правило, происходит извлечение прибыли застройщиком.
В не малой степени, причина этого в статусе участников простого товарищества - коммерческих организациях.
Коммерческие организации, как следует из статьи 50 ГК РФ, в качестве основной цели своей деятельности преследуют извлечение прибыли. В отношении коммерческих организаций действует презумпция, согласно которой все совершаемые ими сделки носят предпринимательский характер70. В соответствии со статьёй 2 ГК РФ предпринимательская деятельность также характеризуется тем, что направлена на систематическое получение прибыли.
Это отнюдь не запрещает тем же коммерческим организациям, преследующим извлечение прибыли, вступить в простое товарищество по строительству жилого дома в рамках своей благотворительной деятельности.
На основании американской судебной практики А.В.Майфат указывает, что «прибыль должна быть получена в виде денег, а не товаров или услуг»71.
Соответственно получалось бы, что вложение денег в инвестиционный проект в ожидании получения квартир не характеризует такие отношения как инвестиционные или приносящие прибыль - прибыль может быть
69 ЦылинаГ.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: «Экономика», 2001. С.27.
70 Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: «ПРОСПЕКТ», 1997. С.43 (автор - И.В.Елисеев).
71 Майфат A.B. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования //