Государственная регистрация как способ защиты вещных прав на недвижимое имущество

• Автор: Кравцов, Роман Михайлович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 193 с.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПРАВОВЫХ ОСНОВ И СПОСОБОВ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
§ 1.1. Гражданско-правовой механизм защиты вещных прав на недвижимое имущество по действующему законодательству Российской Федерации
§ 1.2. Обеспечительные средства государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество: историко-правовой аспект
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ КАК СПОСОБА ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
§2,1. Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в сфере действия гражданского законодательства
§ 2.2. Процедура осуществления государственной регистрации
как средство обеспечения защиты прав на недвижимое имущество
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ В ПРАВОВОМ МЕХАНИЗМЕ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
§ 3.1. Диверсификация сферы договоров,
подлежащих государственной регистрации
§ 3.2. Проблемы государственной регистрации вещных прав на отдельные объекты недвижимого имущества и пути их решения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Нормативные правовые акты
2. Книги и монографические издания
3. Учебники, учебные пособия и научные комментарии
4. Справочная литература
5. Диссертации
6. Научные статьи
Актуальность темы исследования.
Настоящий этап развития Российской Федерации характеризуется становлением рыночных отношений, основанных на праве собственности, продолжающимися социально-экономическими реформами, а также становлением демократических институтов власти. Текущие преобразования повлекли за собой необходимость создания новой, более эффективной системы правового регулирования в области имущественных отношений и, прежде всего, в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, как наиболее ликвидным объектом гражданского оборота.
Следует отметить, что рынок недвижимости, сложившийся в России к настоящему времени, практически не имеет традиций. Так, в СССР он существовал в несколько «урезанном» виде и, по сути, был ограничен оборотом строений, находившихся в личной собственности граждан. В дальнейшем в результате проведенных социально-экономических преобразований в Российской Федерации была отменена монополия государства на землю, сформировался новый институт собственности, с возрождением классического деления вещей на движимые и недвижимые. Указанные обстоятельства послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Однако итоги первого десятилетия развития нашего общества в условиях обновленной рыночной экономики четко свидетельствуют о все возрастающей потребности более активного участия государства в деятельности участников рынка недвижимости в целях обеспечения защиты их законных прав.
Первые шаги в данном направлении были сделаны в середине 90-х годов XX века. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ)1,
1 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552.

регламентировав имущественные отношения, в том числе, договорные и иные обязательства, послужил основой для принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее - Закон о государственной регистрации прав) и иных нормативных правовых актов в сфере государственного регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Значительно развили и расширили правовое пространство в рассматриваемой области постановления Правительства РФ: от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»3, от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4, от 6 марта 1998 г. № 288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5, от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»6.
Созданная на базе указанных нормативных правовых актов система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по замыслу законодателя, должна была стать одним из основных способов защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям новой экономической реальности имущественных отношений.
Однако, как показала практика, претворение данного замысла в жизнь при сложившихся условиях развития гражданского законодательства оказалось невозможным. Государственную регистрацию рассматривали и продолжают
2 Российская газета. - 1997. - № 145.
3 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. -№ 45. - ст. 5195.
4 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. - ст. 963.
5 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 11. - ст. 1291.
6 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 9. - ст. 1121.

сматривается регистрация передачи прав на недвижимость по договорам и соглашениям между старым и новым владельцами. Регистрация производится в специализированном органе. При совершении очередной сделки с недвижимым имуществом новые договоры «наслаиваются» в архиве указанных органов на предыдущие. При желании потенциальный покупатель может проследить в специальном регистре всю цепочку переходов прав на недвижимость и тем самым убедиться в правах продавца на совершение сделки. Тем не менее, подобные действия не могут дать покупателю полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были законны и не могут быть оспорены. Для установления больших гарантий для покупателя используется так называемая система страхования титула, обеспечивающая возможность возмещения понесенных убытков. Страхование осуществляется специальными страховыми компаниями. При страховании титула покупателем оплачивается определенный страховой взнос, но приобретается гарантия того, что если правовой титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит полную компенсацию. Описанная регистрационная система прав на недвижимое имущество требует больших денежных затрат на обеспечение их защиты, но в случае возникновения различных посягательств на объект недвижимости, ответственность несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос48.
Регистрация договоров в англо-саксонской системе регистрации не требует последующей регистрации прав и является чисто технической операцией, при которой производится лишь учет документации. Указанная система не обладает в полной мере качествами публичности и достоверности, требует длительного хранения большого количества документов. Тем не менее, она получила своё распространение во многих странах, например в США. Американская система регистрации, хотя и базируется на принципах англо-саксонской системы, тем не менее, сопряженная с системой страхования титула, по общему мнению, соответствует общепринятым канонам государственной регистрации прав
48 См.: Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и иное недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - №8. - С.94.