Сделки по отчуждению жилых помещений

• Автор: Халбаева, Татьяна Нармурадовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Саратов
• Количество страниц: 210 с.

ГЛАВА I. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ПРЕДМЕТ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ
§ 1. Понятие жилого помещения
§ 2. Качественные характеристики жилого помещения как предмета
сделки
ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
§ 1. Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое
имущество
§ 2. Особенности заключения сделок с жилыми помещениями
§ 3. Государственная регистрация права собственности на жилые
помещения и сделок с ними
ГЛАВА III. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. Особенности купли-продажи жилых помещений
§ 2. Договор мены жилыми помещениями
§ 3. Договор дарения и его правовые особенности
§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
Актуальность темы. Общество не может эффективно развиваться, если у его лиц отсутствует возможность активно осуществлять принадлежащие им субъективные права и реализовывать гражданскую правоспособность, важнейшим элементом содержания которой является право на жилище.
В результате перехода к рыночным отношениям в нашей стране особое место стали занимать вопросы, касающиеся жилищной сферы и пути ее реформирования. Это обусловлено тем, что Российская Федерация, как участник Международного Пакта об экономических, социальных и культурных правах, вступившего в силу 3 января 1976 г., следует его положениям, в частности, п. 1 ст. 11, где предусмотрено: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище...».
Право на жилище, впервые провозглашенное в Конституции СССР 1977 г., в действующей Конституции РФ закреплено в качестве основного неотъемлемого социального права российских граждан, охраняемого государством (ст. 40). Его сущность заключается в возможности приобретения жилого помещения, а также способность совершать с принадлежащим лицу жильем различные гражданско-правовые сделки в установленном законом порядке. Причем согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося у гражданина в собственности, никем не ограничены. В связи с этим у субъекта одновременно может возникнуть совокупность субъективных прав и обязанностей как на жилые помещения, находящиеся у него в собственности, так и жилые помещения, принадлежащие ему на праве пользования.
Если в советский период вопрос о жилищном обустройстве граждан регулировался преимущественно нормами жилищного законодательства (за
редким исключением - гражданским), то с принятием ГК РФ данный вопрос не в меньшей мере регламентируется нормами гражданского законодательства.
Ведущее место среди производных способов приобретения права собственности занимают договоры по отчуждению имущества. Одним из самых популярных способов приобретения жилых помещений в собственность граждан признается договор купли-продажи. Однако нормы, изложенные в общей части Кодекса, порой не столько дополняют либо поясняют нормы § 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», сколько усложняют их толкование, а, следовательно, и применение.
Расширив действующее законодательство новыми видами обязательств (например, постоянная рента, пожизненная рента), а также существенно изменив, исходя из потребностей современной эпохи, содержание перенесенных из ГК РСФСР 1964 г. некоторых видов правоотношений, закон в то же время не в достаточной степени их урегулировал. Так, в ГК РСФСР 1964 г. был закреплен договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В качестве продавца мог выступать только нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья гражданин. Поскольку договор носил социальный характер, то логично, что законодатель в этом случае охранял права и интересы отчуждателя как наиболее незащищенного члена общества. В ГК РФ предусмотрен подобный вид обязательства - пожизненное содержание с иждивением. Но, сохранив в себе черты договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (его социальный характер), нынешний Кодекс не предъявляет каких-либо требований к личности получателя ренты (или третьего лица, в пользу которого также могут производиться рентные платежи). Отсюда следует, что отчуждателем (третьим лицом) может быть любой гражданин. Хотя правоотношение, согласно гражданскому законодательству, строится таким образом, что на получателя ренты возложена лишь одна обязанность - передача недвижимости в собственность плательщика ренты

объекта предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав»1. Действительно, уже первая стадия в процессе регистрации есть ни что иное, как юридический акт признания государством существования в юридическом пространстве собственно объекта недвижимого имущества как правовой категории. До момента такой регистрации любой объект недвижимости подлежит технической регистрации.
ЕГРГТ построен таким образом, что каждый объект можно вычленить из огромной массы других посредством его идентификации. Процесс индивидуализации начинается еще в органах БТИ при проведении технической регистрации. Он заключается в присвоении объекту кадастрового номера -уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации, который присваивается при проведении кадастрового и технического учета и сохраняется, пока данный объект остается единым объектом зарегистрированного права (ст. 1 Закона о регистрации). Задачами органов БТИ по выполнению технического учета являются: получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменение их показателей2.
Следующее составное звено технического учета - это регистрация документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Указанные составные элементы выступают правовой основой для государственной регистрации права собственности на недвижимые объекты в жилищной сфере3. Однако недвижимое имущество еще не становится объектом гражданских прав - это лишь объекты капитального
1 Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. №4. С. 18.
2 См.: Положение от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утв. постановлением Правительства РФ (далее - Положение о государственном учете жилищного фонда) // СЗ РФ. № 42. Ст. 4787.
3 См.: Макаров Г. Указ. соч. С. 112.