Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве

• Автор: Капица, Ольга Леонидовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 212 с.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
1.1. Понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья
1.2. Жилые помещения как объекты долевого жилищного строительства
ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ ЖИЛИЩНОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ
2.1. Понятие и юридическая природа договора участия граждан
в долевом жилищном строительстве
2.2. Стороны, содержание и ответственность договора участия граждан в долевом жилищном строительстве
ГЛАВА 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ
ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ЖИЛЬЯ
3.1. Порядок заключения и форма договора долевого участия в строительстве жилья
3.2. Основания и порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования. Проводимая в последнее десятилетие в России социально - экономическая реформа существенно изменила характер отношений, связанных с приобретением гражданами жилья. Важной ее составляющей является жилищная реформа, основным результатом которой должно стать улучшение жилищных условий граждан, в том числе за счет привлечения свободных денежных средств для формирования и развития недвижимости в жилищной сфере, обеспечение доступности жилья, безопасных и комфортных условий проживания в нем.
Одно из главных направлений и условий жилищной реформы -создание необходимой правовой базы, соответствующей положениям Конституции РФ о праве граждан на жилище и долгосрочной государственной жилищной политике. Эти условия позволяют формировать рынок жилья и земли и соответственно влекут за собой возникновение новых возможностей улучшения гражданами жилищных условий. Реализация принципа доступности жилья, восстановления социально оправданного соотношения доходов граждан стоимости строительства и приобретения жилья, должна стать важным направлением воздействия государства на экономические процессы в жилищной сфере. Именно такие подходы жилищной политики помогут обеспечить баланс интересов государства, органов местного самоуправления и граждан.
Рыночные отношения, все более развивающиеся в экономическом механизме России, требуют обновления и совершенствования не только способов удовлетворения потребности граждан в жилье, но и наличия адекватных им правовых механизмов.
В этой связи особый интерес представляет анализ содержания Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг.1, которая
1 Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 //СЗ РФ. 2001. №39. Ст. 3770. (в ред. Постановления правительства РФ от21.10.2004 № 1355-р).
направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере. Начало таким преобразованиям положено Постановлением Совета Министров -Правительства РФ от 20 июня 1993 года № 595 «О государственной целевой программе «Жилище»‘(в редакции от 26.07.2004 № 380-ФЗ) и подтверждено впоследствии Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренными Указом Президента РФ от 29 марта 1996 года № 4312.
Федеральная целевая программа «Жилище» определила на 2002 - 2010 гг. новые подходы к содержанию государственной жилищной политики: обеспечить доступность приобретения жилья посредством купли-продажи; предоставить жильё отдельным категориям граждан за счет государства; обеспечить формирование жилищного сектора для удовлетворения потребности граждан в жилье за счет жилищного строительства. В ней зафиксирована важность развития такого источника финансирования капитальных вложений как частные инвестиции3.
Принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты . Российской Федерации», несмотря на своевременность и позитивность, не поставил точку во всех спорах, поскольку однозначно не определил юридическую природу договора участия в долевом строительстве, в должной мере не защитил права потребителей — участников долевого строительства.
1 См.: САПП РФ. 1993. N 28. Ст. 2593.
2 См.: СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1431.
3 Указ Президента Российской Федерации «О частных инвестициях в РФ» №1928 от 17.09.94 (с.изм,, внесенными Указом Президента РФ от 16.04.1996 № 565); Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ» № 765 от
26.07.95 (в ред. Указов Президента РФ от 18.02.2002 № 184);Постановление Правительства Российской Федерации «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации. № 534 от
01.05.96 (с изм., внесенными Постановлением Правительства РФ от 21.06.1996 № 723); Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» № 28 от 11.01.2000 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 08.05.2002 № 302).
H.H. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):
- квартира - это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;
- квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир1.
Полагаем, что такая формулировка признаков квартиры не отражает её действительные свойства. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу,
В юридической литературе наиболее удачно, по нашему мнению, сформулировал понятие «квартиры в многоквартирном доме» А. Борисенко: «Квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету»2.
1 Агафонова H.H. Право частно» собственности граждан на квартиру: Авторсф. дне... канд. юрид. наук. М., 1994. С. 6 - 7.
2 Борисенко А. Квартира как объект права собственности. //Законность. № 10. 2003.