Изменение и расторжение договора аренды

• Автор: Шлюндт, Надежда Юрьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 248 с.

Глава 1. Общие положения об аренде
1.1. История становления и развития арендных отношений
1.2. Понятие и источники правового регулирования договора аренды
1.3. Стороны и содержание договора аренды
Глава 2. Порядок и основания изменения и расторжения договора аренды
2.1. Порядок и основания изменения договора аренды
2.2. Порядок и основания расторжения договора аренды
2.3. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды
Глава 3. Особенности изменения и расторжения отдельных видов договора аренды
3.1. Сочетание унифицированных норм и нормообразующих признаков в механизме расторжения (изменения) договора аренды недвижимого имущества
3.2. Особенности применения унифицированных норм к механизму расторжения (изменения) договора аренды движимого имущества
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность темы исследования. Договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении существующих гарантий и ответственности арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условий договора аренды.
Объективные предпосылки генезиса механизма расторжения (изменения) договора аренды обусловлены спецификой его развития, эволюцией понятия определения аренды, характером положения сторон, регламентацией прав и обязанностей, а также правильным толкованием концептуальных положений правомерного исполнения обязанностей и защиты прав контрагентов, определяемых синаллагматическим характером договора.
Однако при всей актуальности соответствующего вида договора, изучаемого цивилистикой, немаловажное значение, с точки зрения теории гражданского права, определенное не только спецификой субъектного состава, содержания договора, механизмом расторжения (изменения), но и имуществом, выступающим в качестве объекта

договора аренды, приобретают отдельные его разновидности: договоры аренды недвижимого и движимого имущества. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений.
В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.
Вышеобозначенные проблемы, а также отсутствие монографий, посвященных этой проблематике, породили необходимость проведения всестороннего исследования проблем реализации прав и обязанностей арендодателя и арендатора при расторжении и изменении договора аренды, регламентированных действующим гражданско-правовым законодательством. Выявление как теоретических, так и практических проблем защиты прав контрагентов при изменении и расторжении договора аренды, представляет в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с изменением и расторжением договоров, направленных на возмездную передачу движимого и недвижимого имущества во временное владение и пользование.
Такие ученые, как Ю.Г. Баскин, А. Ахмедуев, также рассматривали аренду с последующим выкупом арендованного имущества как способ разгосударствления и приватизации1. Проявлялось это в том, что, получив в аренду государственное предприятие, трудовой коллектив приобретал право владения и пользования его средствами производства и право собственности на продукцию и доходы от хозяйственной деятельности. При таких обстоятельствах, несмотря на сохранение государственной собственности, усиливалась заинтересованность арендаторов в более эффективном труде, создавалась возможность для перехода государственного предприятия в предприятие с иной формой собственности. Последующий выкуп арендованного имущества есть уже приватизация, поскольку завершается процесс слияния трудового коллектива и собственника в одном лице, а государственная собственность переходит в иную форму. При этом источником средств для выкупа арендованного имущества могут быть часть прибыли, кредит, экономия фонда заработной платы и личные средства работников арендованного предприятия.
Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий РСФСР» от 3 июля 1991г.2 предусматривал такой способ приватизации, как выкуп имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду. При этом приватизация была возможна только, если договор аренды с правом выкупа имущества был заключен до принятия соответствующего Закона или если в уставном капитале предприятия, подлежащего приватизации, доля
1 Баскин Ю.Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества / Ю.Г. Баскин // Советское государство и право. — 1990. - № 15. - С.57; Ахмедуев А. Разгосударствление и развитие форм собственности / А. Ахмедуев // Вопросы экономики. - 1991. - № 4,- С.48-57.
2 О приватизации государственных и муниципальных предприятий РСФСР: Закон РСФСР от 3.07.1991 г // Ведомости Съезда народных депутатов и РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991,- № 21- Ст. 927.