Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве

• Автор: Ащаулов, Алексей Вячеславович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Оренбург
• Количество страниц: 150 с.

Глава 1. Понятие и особенности инвестиционных отношений с участием граждан в жилищном строительстве
1.1. Понятие потребительской инвестиционной деятельности как способа осуществления гражданами права на жилище
1.2. Особенности гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве
Глава 2. Правовые формы приобретения гражданами жилья при строительстве многоквартирных жилых домов
2.1. Обязательственные правоотношения как правовая форма осуществления гражданами вложения денежных средств в многоквартирном жилищном строительстве
2.2. Правовая форма осуществления гражданами приобретения жилья в многоквартирном жилищном строительстве посредством членства в кооперативе
Заключение
Список использованной литературы

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема была всегда и остается сейчас одной из самых острых социальных проблем государства.
С переходом России к рыночным отношениям правовое регулирование осуществления гражданами конституционного права на жилище изменилось коренным образом, стали возможны новые способы его реализации. В настоящее время жилые помещения должны рассматриваться не только как необходимое материальное условие жизни людей, но и как недвижимое имущество - объект гражданских прав. Граждане получили возможность иметь жилые помещения на праве частной собственности, покупать, продавать, дарить жилую недвижимость, вкладывать денежные средства в строительство жилых домов.
Приобретая жилые помещения в собственность, граждане выступают участниками различных имущественных общественных отношений, например, заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Хотя перечисленные отношения имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущество (первоначальный или производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо отношения членства в организациях), во всех из них граждане участвуют, прежде всего, для получения жилых помещений в собственность. Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначенная для ежедневного потребительского использования, она в то же время обладает постоянной стабильно высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потребность в необходимом им жилище, но и сохраняют и, возможно, увеличива-

ют стоимость вложений. Такие отношения граждан, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью.
В современной юридической науке отсутствует единообразное понимание категории инвестиционной деятельности, её субъектов и целей осуществления. Несмотря на то, что инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность первоначально являлись исключительно экономическими понятиями, в настоящее время эти термины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с участием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья.
Очевидной является теоретико-правовая неразработанность понятия инвестиционной деятельности, в том числе и инвестиционной деятельности как вложения собственных денежных средств граждан в жилищное строительство. Разнообразие мнений и представлений юристов о субъектах и целях инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, правовых формах её осуществления ни в коей мере не способствует формированию общего представления о природе и сущности этого юридического явления.
Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также необходимостью критического анализа вступивших в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральных законов: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации»1 и «О жилищных накопительных кооперативах»2, направленных на регламентацию отдельных правовых форм вложения гражданами денежных средств в жилищное строительство, выработки рекомендаций по их совершенствованию.
1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 2І4-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквар-тирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 40.
2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.

вполне закономерным отсутствие в законодательстве правовых норм, регламентирующих инвестиционную деятельность граждан, в том числе и в многоквартирном жилищном строительстве.
В то же время строительство жилья, особенно в некоторые исторические периоды, осуществлялось достаточно активно. Единственным инвестором жилищного строительства фактически являлось само государство. Жилые помещения предоставлялись, согласно нормативам, гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в пользование, в порядке постановки на очередь (ордерная система). Несмотря на это, государство предоставляло возможность населению участвовать в жилищной кооперации. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы для удовлетворения потребностей своих членов в жилье имели право приобретать и строить жилые дома, осуществлять их дальнейшую эксплуатацию. В частности, П. В. Крашенинников, при анализе жилищной кооперации в СССР подчеркивает, что «... до вступления в силу Закона Союза ССР «О собственности в СССР» субъектами права собственности на жилые помещения выступали только жилищные кооперативы»68. Другим вариантом приобретения населением права на жилище являлось объединение граждан в жилищностроительные коллективы индивидуальных застройщиков для совместного строительства жилых домов посредством личного участия. В отличие от кооператива, коллектив индивидуальных застройщиков организовывался на договорной основе, не имел статуса юридического лица, следовательно, и органов управления. Члены кооперативов и коллективов индивидуальных застройщиков, хотя и не могли свободно распоряжаться жилыми помещениями, тем не менее обладали большим объемом прав, чем просто пользователи жилья.
Лишь с переходом России к свободным рыночным отношениям граждане получили возможность иметь квартиры на праве частной собствен68 Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. Изд. 2-е, стереотипное. — М.: Статут, 2001. С. 92.