Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство

• Автор: Сокол, Павел Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Самара
• Количество страниц: 210 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Понятие инвестиционной деятельности в сфере
жилищного строительства и ее участники
1.1. Понятия инвестиций и инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства
1.2. Участники инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства
Глава 2. Инвестиционный договор в системе гражданско-правовых договоров
2.1. Системы договоров, заключаемых участниками инвестиционной деятельности при инвестировании в жилищное строительство
2.2. Отграничение инвестиционного договора от других гражданско-правовых форм
2.3. Инвестиционный договор - самостоятельный договорный

Глава 3. Конструкция инвестиционного договора в сфере жилищного строительства
3.1. Общая характеристика инвестиционного договора в сфере жилищного строительства
3.2. Элементы инвестиционного договора в сфере жилищного строительства, права и обязанности сторон
Заключение
Список использованных источников и литературы

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования, С переходом к рыночной системе и началом построения многоукладной экономики, основанной на незыблемости института собственности и признании равенства всех ее форм, в нашей стране стали происходить кардинальные изменения во всех сферах, и в первую очередь в сфере отношений, носящих имущественный характер. Следствием преобразования экономики стала активизация гражданского оборота, в том числе и инвестиционных процессов.
Одной из отраслей, в которой инвестиционные процессы возобладали особенно активно, является строительство. Причинами этого является то, что, во-первых, сама по себе отрасль жилищного строительства относится к весьма доходным, а во-вторых, в современной ситуации в Российской Федерации жилищное строительство является социально-значимой инвестиционной сферой, т.к. инвестирование в жилищное строительство представляет собой вариант решения гражданами жилищной проблемы, одну из действенных форм реализации права граждан на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации. В настоящее время в Российской Федерации завершается переход от ордерной системы распределения жилья к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья, и в этих условиях у государства, муниципальных образований на первоочередной план выходит задача создания максимально благоприятных условий для его реализации.
Одной из наиболее распространенных форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства является долевое участие в строительстве жилья, примером которой может служить привлечение дольщиков к финансированию строительства квартир в строящемся многоквартирном доме. Применение комплексного подхода к исследованию проблемы позволяет выявить его исторические корни, которыми можно считать распространенное в нашей стра-

не в 60-80-ые годы строительство УКСами (ОКСами) жилья и социокультурных объектов путем привлечения на долевых началах средств социалистических организаций или строительство жилья для ЖСК посредством передачи функций заказчика УКСам (ОКСам).
Между тем неясность правовой природы договоров, заключаемых при инвестировании в строительство жилья, отсутствие его законодательного определения породило большое количество споров как в теории, так и на практике. В литературе имеются публикации, целиком или частично посвященные изучению указанной проблемы, однако большинство из них не затрагивают сущности регулируемых отношений и сводятся к сравнению исследуемого института с уже известными гражданско-правовыми формами, и в итоге делается вывод об их отнесении к: строительному подряду (Ю.В. Романец), простому товариществу (М.А. Брагинский, Е.А. Павлодский), купле-продаже (Л.Г. Сайфулова), возмездному оказанию услуг (Ю. Свирин, А. Юдин), агентированию (А.Б. Савельев) и др. или же о признании смешанной договорной формы (О.Н. Кондрашко-ва, К.И. Скловский). В ряде случаев делается заключение, что рассматриваемый договор отличается от всех известных институтов и его следует считать отдельной правовой формой, однако не приводится достаточной аргументации данного вывода (А.Н. Кичихин, Б.В. Муравьев, В.Д. Рузанова). В качестве комплексного исследования рассматриваемой проблемы можно выделить работу Л.Г. Сайфуловой, но ее исследование не учитывает инвестиционной сущности формализуемых отношений как экономической категории, обладающей юридическим содержанием, основания выделения договорного вида, системно не рассматривает содержание данного договорного института.
Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также и практической значимостью рассматриваемых вопросов и заключается в выработке конструкции инвестиционного договора в сфере жилищного строительства, что позволило бы исключить множество споров, возникающих при правопримене-

сирования строительства квартир в строящемся многоквартирном доме. По мнению A.B. Майфата, исследующего правовые проблемы инвестиционных отношений, долевое участие в строительстве характеризуется следующими признаками инвестиционной деятельности:
а) осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов); б) ожидается получение права собственности на квартиру (стоимость квартиры, как правило, выше суммы вложений на ее строительство, т.е. можно говорить о доходе инвестора); в) вложение связано для инвестора с риском потерь вложенных средств; г) реализация инвестиций поручена лицу, принимающему инвестиции (это лицо, как правило, является заказчиком по договору строительного подряда)50.
Автором совершенно верно подмечается общая инвестиционная природа отношений по привлечению средств в строительство жилых домов и посредством эмиссии, однако следует критически оценить его предложение о необходимости единого регулирования указанных отношений посредством одного нормативного акта - закона о рынке ценных бумаг51. С подобным предложением согласиться нельзя, ибо инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений весьма существенно отличается от инвестиционной в форме приобретения ценных бумаг.
Продолжая же сравнивать отношения по долевому участию в строительстве и вложению средств в ценные бумаги и находить между ними различия, A.B. Майфат приходит к прямо противоположному выводу: отношения по долевому участию в строительстве не могут быть квалифицированы как инвести-
50 См.: Майфат A.B. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. № 12. С.27-28.
51 Там же. С.28.