Аренда земельных участков : Гражданско-правовой аспект

• Автор: Федькин, Леонид Олегович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 206 с.

Глава 1. Понятие, система и источники правового регулирования аренды земельных участков
1.1. Становление и развитие аренды земельных участков
1.2. Источники правового регулирования аренды земельных участков
Глава 2. Договор аренды земельных участков
2.1. Характеристика и объект договора аренды земельных участков
2.2. Стороны и условия договора аренды земельных участков
2.3. Содержание прав и обязанностей сторон договора
2.4. Заключение, исполнение и прекращение аренды земельных участков
Глава 3. Особенности правового регулирования аренды земельных участков из земель отдельных категорий
3.1. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
3.2. Аренда земельных участков из земель особо охраняемых природных территорий
Заключение
Библиографический список использованной литературы

Актуальность темы исследования. Земля обладает ценностью, которая отличает её от любого другого материального объекта.
Как отмечается, роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения
Ценность земли как ресурса, заключается в том, что земля может использоваться как средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, как определенная территория.
Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время всё большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды.
До принятия Земельного кодекса Российской Федерации отсутствие правовой базы приводило к широкой нормотворческой деятельности субъектов Российской Федерации. Принимаемые субъектами Российской Федерации нормативные правовые акты во многом, как показывает опыт недавних лет, противоречили федеральному законодательству.
Гражданский кодекс Российской Федерации, признавший земельный участок объектом недвижимости, не регулировал и не мог урегулировать в полном объёме арендные земельные отношения.
Принятие Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не дало полного решения всех существующих проблем в правовом регулировании института аренды земельного участка.
1 Руководящие принципы управления земельными ресурсами (с уделением особого внимания странам с переходной экономикой) // Европейская Экономическая Комиссия. Организация объединенных наций. - Нью-Йорк и Женева, 1996.

* В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами
Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации, поскольку нормами данных актов устанавливаются различные правовые конструкции при аренде земельного участка.
Более того, нормами Земельного кодекса Российской Федерации не всегда в достаточной мере урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок. Указанное обстоятельство вызывает сложности при реализации указанных норм на практике.
Исследование норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1 (далее по тексту - Закон «Об обороте») позволяет сделать вывод о наличии правовых коллизий, вызывающих сложности в возможности практического и эффективного применения норм названного закона. В частности, предусмотренный законом механизм применения к ранее заключенным договорам аренды земельных долей института доверительного управления не гарантирует получение собственником доли платы за её
* использование. Механизм и условия предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей собственности, не позволяет обеспечить его переход в максимально сжатые сроки к хозяйствующему субъекту, способному рационально использовать земельный участок в качестве средства производства.
Правовые ситуации, в которых не всегда ясно, какой орган обладает полномочиями арендодателя земельного участка, требуют теоретического и практического осмысления.
Указанные причины вызывают необходимость детального анализа
* института аренды земельного участка на территории Российской Федерации, целью которого являются определение, с учётом принятых правовых актов,
1 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 4 июля 2002 г. № 101-ФЗ (в ред. 07.07.2003 № 113-ФЗ, 29.06.2004 № 58-ФЗ, 03.10.2004 № 123-ФЗ, 21.12.2004 № 172-ФЗ, 07.03.2005 № 10-ФЗ, 18.07.2005 № 87-ФЗ) // СЗ РФ. - 2002. - № 35; 2003. - № 28. - Ст. * 2882; 2004. - № 27. - Ст. 2711; № 41. - Ст. 3993; № 52 (часть 1). - Ст. 5276; 2005. - № 10. - Ст. 758;
№30 (ч. 1). - Ст. 3098.
Как отмечается, «такое формально-правовое определение сути земельного участка требует разъяснения в части порядка удостоверения и описания границ земельного участка»
Характеризуя земельный участок как объект договора аренды, необходимо учитывать и положения пункта 1 статьи 261 ГК РФ, в силу которой территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Названные нормы позволяют сделать вывод о том, что земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения.
Отсутствие оформленных в установленном порядке данных, позволяющих индивидуализировать земельный участок, влечёт отсутствие существования земельного участка как объекта гражданского оборота, что также подтверждается и судебной правоприменительной практикой
Исходным материалом для выявления границ земельного участка являются разновидности землеустроительной документации, предусмотренные Федеральным законом «О землеустройстве»3, а именно: землеустроительная документация, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объекта землеустройства, утвержденный внутрихозяйственный землеустроительный проект. В едином государственном реестре земель содержатся, в частности, следующие сведения о земельном участке:
- кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь;
- категория земель и разрешенное использование земельных участков;
1 Постатейные комментарии к Земельному кодексу РФ и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин - М.: Юридическая фирма «Контракт», Инфра-М, 2002. - С. 46.
2 См.: Постановление ФАС Московского округа от 21 апреля 2004 г. № КГ-А41/2598-04; Постановление ФАС Уральского округа от 24 марта 2004 г. № Ф09-726/04-ГК; Постановление ФАС Восточно-Сибирского от 11 апреля 2005 г. № А19-20342/04-21-Ф02-1362/05-С 1 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
3 О землеустройстве: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ (в ред. 18.07.2005 № 87-ФЗ) // СЗ РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582; 2005. - № зо (ч. 1). - Ст. 3098.