Особенности заключения договора об ипотеке : Залоге недвижимости

• Автор: Казаченок, Олеся Павловна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 183 с.

Глава 1. Генезис правового регулирования ипотеки
(залога недвижимости)
1.1. Возникновение и развитие института ипотеки
1.2. Понятие и характеристика договора об ипотеке
(залоге недвижимости)
Глава 2. Порядок заключения договора об ипотеке
(залоге недвижимости)
2.1. Общий порядок заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)
2.2. Специальные требования к заключению договора об ипотеке жилых домов и квартир
2.3. Специальные требования к заключению
договора об ипотеке зданий и сооружений
2.4. Специальные требования к заключению договора об ипотеке предприятия
как имущественного комплекса
Глава 3 . Некоторые проблемы правового регулирования ипотеки
(залога недвижимости)
3.1. Государственная регистрация ипотеки как обременения
3.2. Возникновение ипотеки в силу закона
3.3. Проблема рисков при заключении договора об ипотеке
Заключение
Библиографический список
Актуальность темы диссертационного исследования. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее по тексту - Закон об ипотеке) действует уже восемь лет. За это время во многом благодаря ему создан и успешно развивается рынок ипотечного кредитования, который в свою очередь стимулирует развитие экономики в масштабах всей страны. Нарабатывается позитивная судебная и иная правоприменительная практика в данной области. Прочно и широко в повседневную жизнь российских граждан вошло само понятие ипотеки.
Но до совершенства государственно-правового механизма в сфере ипотечных отношений еще далеко.
Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права, в первую очередь земельное право. Поэтому положение Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Гражданский кодекс Российской Федерации прямо определяет (п. 2 ст. 334), что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Вышеупомянутая норма Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим Гражданским кодексом Российской Федерации, и Законом об ипотеке - здесь оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге.
Что касается вопроса о соотношении норм Закона об ипотеке с нормами общей части Гражданского кодекса Российской Федерации - главным образом, с нормами подраздела 3 раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации «Общие положения», которые посвящены объектам гражданских прав, то разрешить его возможно только при ответе на вопрос: могут ли ипотечные нормы иметь приоритет перед общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, может ли Закон об ипотеке устанавливать «иные правила» в этой сфере. Упоминавшийся ранее пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на приоритет Закона об ипотеке только в отношении «общих правил о залоге», содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но не в отношении общих положений кодекса. Отсюда следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации как закон, содержащий нормы гражданского права.
Среди большого количества проблем, связанных с заключением договора об ипотеке (залоге недвижимости), автор диссертационного исследования выделяет проблему оборотоспособности объектов гражданских прав (статья 129 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте - явление в частном праве достаточно традиционное, направленное на защиту публичных интересов.
Гражданский кодекс Российской Федерации допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключение: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются
строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином государственном реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Вместе с тем порядок регистрации указанных сделок до сих пор не разработан, в связи с чем возникает несколько вопросов: какова может быть степень завершенности объекта (если, например, только вырыт котлован для фундамента)? каково правовое основание для регистрации данного объекта в качестве недвижимости и прав на него? каким образом может быть зарегистрирован объект незавершенного строительства, если составить его описание практически невозможно в силу постоянно меняющейся стоимости и степени готовности? и ряд других. Представляется, что по вышеуказанным причинам возможность практической реализации данного права вызывает сомнения.
Залог объектов незавершенного строительства возможен, например, как движимых вещей, как совокупности строительных материалов. Залог земельного участка • при этом будет производиться по правилам, применяемым в отношении недвижимости, в зависимости от его правового статуса, наличия определенных вещных прав на данный объект. Однако в большинстве, случаев, например на завершающих этапах строительства, данные объекты уже не могут быть признаны движимыми, поскольку
1 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 102-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнил статью 76 следующим предложением: «По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается».