Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования

• Автор: Дударева, Евгения Валерьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 188 с.

Глава 1. Система ипотечного жилищного кредитования в РФ - особая система
правоотношений
§ 1. Понятие системы ипотечного жилищного кредитования
§ 2. Структура договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании

§ 3. Участники системы ипотечного жилищного кредитования
Глава 2. Кредитный договор как один из основных структурных элементов базового уровня системы ипотечного жилищного кредитования
§ 1. Правовая характеристика кредитного договора, заключаемого при кредитовании для приобретения жилья
§ 2. Содержание ипотечного кредитного договора
§ 3. Ответственность сторон по ипотечному кредитному договору
Глава 3. Правовые особенности ипотеки жилых помещений
§ 1. Понятие, основания возникновения, предмет и форма ипотеки жилья
§ 2. Содержание ипотечных жилищных правоотношений
§ 3. Ответственность участников ипотечных жилищных правоотношений
Список использованных нормативных актов и литературы
1 Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Дисс.... канд.юрид.наук. - Москва, 2006. 188 с.

Актуальность научного исследования. На современном этапе развития экономических отношений исключительную значимость представляют механизмы ипотечного жилищного кредитования, практическая реализация которых порождает комплекс договорных правоотношений. Столь актуальное значение ипотечное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны. Следует также учитывать, что ипотека приобретаемого на заемные средства жилья является надежным средством обеспечения возврата полученного заемщиком кредита. Тем не менее, процесс становления цивилизованного и развитого рынка ипотечного кредитования проходит только начальную стадию своего развития ввиду недостаточно активного использования этого механизма в масштабе всего населения.
В советское время в России отсутствовал как таковой институт частной собственности, поэтому решение жилищной проблемы граждан основывалось на распределительном государственном механизме. В связи с этим развитию системы ипотечного жилищного кредитования предшествовал сложный и длительный процесс становления рынка и формирования частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости. Впервые в постсоветском, а точнее российском, законодательстве понятие «ипотека» появилось в принятом Законе РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге»1. В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя. В последующие годы был принят ряд правовых актов, с помощью которых был запущен механизм развития ипотечных отношений2. В результате
1 Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.
2 Такие как Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание

этого к концу двадцатого века были предприняты шаги в различных направлениях: попытка создания рынка обеспеченных недвижимостью ценных бумаг (жилищные сертификаты), развитие кредитования (жилищные кредиты, внебюджетные формы инвестирования), прямая государственная поддержка (субсидии, федеральные целевые программы).
В настоящее время проделан большой путь по становлению ипотечного кредитования в России. Развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья, условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, выработанным мировой практикой, в большинстве регионов приняты долгосрочные ипотечные программы, региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агентства переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. К примеру, если в 2004 году объем ипотечного рынка в России оценивался в 500 млн. долларов, то в 2005 - уже в 2 млрд. долларов, причем половина всех кредитов приходилась на Москву и Санкт-Петербург1. По мнению автора, увеличению объемов рынка немало способствует резкое увеличение цен на недвижимость. Что касается объемов возводимого жилья, то в развитых странах в среднем строится от 0,7 до 1 кв. м жилья в год на человека. Например, в США возводятся 250 миллионов кв. м жилья в год, Китай вышел на 1,3 млрд. кв. метров жилья, однако в России в 2004 году было построено жилых домов общей площадью только 41 миллион кв. метров. В нашей стране доля ипотечных кредитов составляет менее одной десятой процента ВВП, за 2003 г. по ипотечным схемам было построено лишь 100 тысяч квартир, или 6,3% от их общего количества
Следует отметить, что, несмотря на практическую значимость рассматриваемой темы, до настоящего времени в юридической литературе не выработано единого понимания системы ипотечного жилищного кредитования.
законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» // Собрание законодательства РФ.1998. № 31. Ст. 3813; и т.д.
1 Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10.С. 31.
2 Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. 2005. № 6. С. 11.

строительстве - застройщик, в то время как дольщик - залогодержатель незавершенного строительства, собственником которого он по закону не является. Однако возможность приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору участия в долевом строительстве допускается. При этом правоотношения между заемщиком и кредитором будут складываться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования с момента регистрации права собственности заемщика на построенное жилое помещение, так как одновременно с такой регистрацией наступает ипотека в силу закона (пункт 2 ст. 77 Закона об ипотеке).
Следует отметить еще одно подтверждение обоснованности исключения из исследуемой системы договора долевого участия в строительстве. Как предусмотрено Законом об ипотечных ценных бумагах, в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием не могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено (см. ст. 3 указанного Закона).
Некоторые исследователи, в частности Пашов Д.Б., говоря о договорах в сфере ипотечного жилищного кредитования, к основным договорам, согласно предложенной структуре договорных связей автором, относят договор об инвестировании строительства1. Такой вид договора действующим законодательством не предусмотрен. Но существующий принцип свободы договора позволяет гражданам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законами или иными нормативно-правовыми актами2. Однако, упоминание о данном договоре содержится, например, в Правилах предоставления субсидий за счет средств федерального бюджета молодым семьям - участникам подпрограммы «Обеспечением жильем молодых семей», входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, в случае рождения (усыновления ребенка)3; упоминается в судебной
' См.: Пашов Д.Б. Договоры в сфере ипотечного жилищного кредитования // Право и политика. 2005. № 3. С. 109-124.
2 П. 2 ст. 421 ГКРФ.
3 Утверждены Приказом Минобразования РФ от 10.07.2003 г. № 2975 // Российская газета. 07.08.2003 г. № 156.