Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения

• Автор: Новикова, Ольга Борисовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 210 с.

Глава 1. Эволюция законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения
Глава 2. Правоизменяющие и правопрекращающие юридические факты по законодательству о договоре найма жилого помещения
§ 1. Общие положения об изменении и расторжении договора найма жилого помещения
§2. Правоизменяющие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения
§3. Правопрекращающие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения
3.1. Расторжение договора найма жилого помещения
по соглашению сторон
3.2. Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке
3.3. Расторжение договора найма жилого помещения способом одностороннего отказа от исполнения обязательства
Заключение
Библиографический список

Актуальность темы исследования. Право на жилище — одно из основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В 90-х гг. XX в. конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права — наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.
Важным этапом преобразований в области правового регулирования жилищных отношений стало принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, если иное не оговорено, — ЖК РФ), в котором по-новому урегулированы жилищные отношения вообще и общественные отношения, складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения, в частности.
Жилых помещений социального использования строится недостаточно. Источником пополнения жилищного фонда социального использования являются жилые помещения, освобожденные после расторжения предшествующего договора социального найма. В силу различного рода обстоятельств наниматели стремятся максимально использовать предоставленные им правомочия, что может привести к изменению отношений по договору найма жилого помещения. Отсутствие у субъектов необходимых юридических знаний и опыта сдачи жилья по
договору коммерческого найма порождает множество нарушений субъективных прав и интересов сторон. Последствием нарушений прав может быть расторжение договора. Таким образом, изменение и расторжение договора найма жилого помещения относятся к типичным правоотношениям в жилищной сфере. В связи с этим особую актуальность приобретает исследование правового регулирования указанных общественных отношений. Тем более что имеющиеся научные разработки данного вопроса основаны на утративших силу нормах Жилищного кодекса РСФСР. Важность изучения оснований расторжения договора найма жилого помещения обуславливается тем, что они могут выступать и основаниями выселения.
Таким образом, актуальность работы предопределяется отсутствием в научной литературе специальных историко-правовых исследований по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения на современном этапе развития законодательства.
Целью работы является исследование проблем законодательного регулирования отношений в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения и практики его применения.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
— изучить эволюцию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения;
— исследовать общие положения законодательства об изменении и расторжении договора найма жилого помещения;
— проанализировать основания изменения договора найма жилого помещения и происшедшие в этой сфере изменения законодательства;
— изучить основания расторжения договора найма жилого помещения и провести сравнительный анализ норм ЖК РСФСР и ЖК РФ по указанному вопросу;
— выявить правовые особенности изменения и расторжения социального и коммерческого найма жилого помещения;
признанных по установленным Жилищным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. К таким гражданам относятся инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий, члены семей погибших (умерших) инвалидов войны110. Категории граждан, которые в соответствии с федеральным законодательством имеют право на получение жилого помещения от государства, перечислены в п. 5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов, в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище на 2002-2010 годы111: военнослужащие; сотрудники органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы; уволенные с военной службы или со службы в федеральных органах налоговой полиции; члены семей погибших (умерших) военнослужащих; граждане, прибывшие на постоянную работу на «Байконур»; пострадавшие от радиационных аварий и катастроф; вынужденные переселенцы; граждане, выезжающие (выехавшие) с районов Крайнего Севера. Этим категориям граждан жилье может предоставляться по договорам социального найма и из муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. В соответствии с п. 5 ст. 49 ЖК РФ нанимателем по договору социального найма не может быть иностранец, лицо без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное.
||0ЛитовкинВ Н Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - С 107
111 Правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов, в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище на 2002-2010 годы, утв Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г № 153// СЗ РФ - 2006 - №