Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями

• Автор: Поляков, Михаил Иванович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 167 с.

Глава 1. Понятие н классификация недействительных сделок с жилыми помещениями
§ 1. Понятие недействительной сделки с жилыми помещениями
(методологические вопросы)
§ 2. Классификация недействительных сделок
§ 3. Жилые помещения как объект недействительных сделок
Глава 2. Последствия признания сделок с жилыми помещениями
недействительными
§ 1. Односторонняя и двусторонняя реституция как последствия
недействительных сделок с жилыми помещениями
§ 2. Неприменение реституции и дополнительные имущественные последствия недействительных сделок с жилыми помещениями
Заключение
Список использованной литературы

Актуальность темы исследования
Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются жилые помещения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа не только условий заключения таких сделок, но и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.
В настоящее время доля жилых помещений в гражданском обороте как объекта сделок увеличилась не только за счет общей массы приватизированных квартир, но и в результате роста количества сделок, объектом которых являются жилые помещения. При этом статус жилых помещений получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Особенно это проявилось в связи с вступлением в законную силу нового Жилищного кодекса РФ. Все это требует обеспечения правомерности сделок с жильем, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота.
Кроме того, наблюдается тенденция увеличения в судах количества дел, связанных с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными. Речь идет о несоблюдении таких действительных требований к гражданско-правовой сделке, как ее форма, надлежащий субъектный состав, соответствие воли и волеизъявления участников, а также законность ее содержания. Наиболее ярко неисполнение этих условий действительности сделки проявляется с жилыми помещениями как ценным и особым объектом, специфика совершения сделки с которым, определяется его правовым статусом, требующим особого правового механизма обеспечения законности.
Признание судом оспоримых сделок недействительными следует рассматривать как эффективный способ защиты гражданских прав и как
средство, направленное против мошенничества на рынке жилья. При этом актуальной выступает защита прав и интересов добросовестной стороны в сделке. В результате этого перед государством ставится задача восстановить имущественное положение потерпевшей стороны в сделке. С этой целью гражданско-правовая сфера, с одной стороны, применяет систему последствий, которую влечет недействительная сделка, а с другой стороны, ставит задачу раскрытия:
а) механизма обнаружения недействительности сделки с жилым помещением;
б) механизма реализации последствий такой сделки.
Таким образом, чтобы выполнить свою охранительную функцию в отношении участников сделок в жилищно-правовой сфере, необходимо:
а) разработать основы определения сделки недействительной;
б) применять восстановительные меры в рамках последствий таких сделок;
в) восстанавливать имущественное положение потерпевшей стороны.
Сложные ситуации на практике возникают, когда перед признанием
сделки недействительной образуется «цепочка отчуждения»: жилое
помещение приватизируется, затем обменивается, продается, наследуется и передается таким путем нескольким лицам. При этом возникает давно известный и до конца не разрешенный спор о соотношении реституции и виндикации, который пытаются разрешить ведущие ученые-цивилисты. И только Конституционный Суд РФ постановил, что при наличии даже такой цепочки отчуждения добросовестная сторона не возвращает все полученное по такой сделке, если это непосредственно не оговорено законом1.
В этих условиях важным является определение особенностей жилья как объекта сделок, анализ норм жилищного и гражданского законодательства,
1 См.: По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, A.B. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.
Выводы о том, что К. ввела в заблуждение А. относительно предмета договора (фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены.
Между тем в соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР (ст. 60 ГПК РФ) обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.
Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст. 161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, - в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч. 2 ст. 163 ГК РФ).
Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей.
А. в силу ст. 50 ГПК РСФСР (ст. 56 ГПК РФ) должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца; при этом ей необходимо представить письменные доказательства1.
В судебной и арбитражной практике иски о признании договора действительным при несоблюдении его формы встречаются довольно редко. Причиной этого служат жесткие требования законодательства относительно формы сделки и последствий ее несоблюдения, а также отсутствие прямого
1 См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 6. С. 18-19.