Правовое регулирование доверительного управления недвижимым имуществом как вида предпринимательской деятельности

• Автор: Подгорнов, Дмитрий Александрович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 218 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Оглавление

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ИСТОРИЯ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОВЕРИТЕЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ В РОССИЙСКОМ И ЗАРУБЕЖНОМ ПРАВЕ
§. 1. История возникновения и развития институтов довери тельной собственности и ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
§ 2. Понятие и правовая природа доверительного управления имуществом
§ 3. Сфера применения и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом
ГЛАВА II. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ КАК ДОГОВОРНОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
§.1. Основания возникновения правоотношения по доверительному управлению
недвижимым имуществом
§.2. Объекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
2.1 Общая характеристика недвижимого имущества как объекта
доверительного управления
2.2. Отдельные объекты недвижимого имущества, передаваемые в доверительное
управление
§ 3. Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
§ 4. Форма и порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом
4.1. Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом
4.2. Существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом
4.3. Порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом
§ 5. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в
довери тельное управление
ГЛАВА III. ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ
ИМУЩЕСТВОМ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Введение
Актуальность исследования. Правоотношения, связанные с принадлежностью и оборотом недвижимости, представляют собой такой объект исследования, который не утрачивает своей актуальности на протяжении всей истории права и государства. В России одним из таких правоотношений уже на современном историческом этапе стало доверительное управление недвижимостью.
С развитием в России в 90-х гг. XX в. имущественных отношений, основанных на многообразии форм собственности, у собственников недвижимости появились и потребности в механизмах эффективного управления этим имуществом, которое могло и может быть реализовано в разнообразных формах. Доверительное управление является одной из наиболее перспективных и удобных форм: к управлению имуществом привлекаются профессионалы, у собственника нет необходимости создавать для данной цели новый субъект права, собственнику (или иным уполномоченным лицам) предоставляются достаточные гарантии сохранности недвижимости, обеспечения достижения поставленных целей, а привлекаемый к управлению субъект мотивирован осуществлять свою деятельность максимально эффективно.
Правовой институт доверительного управления появился в российской правовой системе сравнительно недавно - лишь в середине 90-х гг. прошлого века (п. 4 ст. 209, глава 53 Гражданского кодекса РФ). В условиях недостаточности концептуальных и практических правовых исследований в этой области, учитывающих российскую специфику, и при отсутствии системного толкования весьма лаконичных положений ГК РФ о доверительном управлении, данная договорная форма в 1990-х гг. и в самом начале XXI века использовалась сравнительно редко. Преимущественно она применялась в отношении тех объектов, чья передача в доверительное управление прямо предусматривалась и конкретизировалась в отдельных законах или подзаконных актах. Недвижимое имущество к числу таких объектов не относилось. Незначительным было и внимание к доверительному управлению недвижимостью в научных кругах.
Сегодня о достоинствах и недостатках сложившейся модели нормативноправового и договорного регулирования отношений доверительного управления недвижимостью можно и нужно судить с позиций накопившегося национального опыта, руководствуясь пониманием практической значимости быстро развивающегося рынка недвижимости, на котором услуги доверительного управления пользовались в последние годы все большей популярностью.
Исследуемая договорная конструкция обладает существенным экономико-правовым потенциалом, реализация которого затруднена по причине наличия теоретических и правоприменительных проблем, а также недостатков законодательного регулирования. К числу проблем теоретико-практического свойства следует отнести и отсутствие единообразного понимания правовой природы доверительного управления, а также признаков и содержательных элементов соответствующего договора, и недостаточную изученность теоретически возможной и фактически сложившейся сфер применения рассматриваемой договорной конструкции. Существует потребность в детальном анализе и последующем учете особенностей правового режима отдельных видов недвижимого имущества, что в контексте доверительного управления оказывает решающее влияние на юридическую возможность их передачи в доверительное управление и экономическую целесообразность предоставления услуг по их управлению. Наличие неоправданных законодательных ограничений и упущений обязывает акцентировать внимание на установленной ГК РФ модели доверительного управления имуществом в целом и недвижимости в частности.
Требует обязательного учета тот факт, что публичные образования остаются крупнейшими собственниками недвижимости, которые также заинтересованы в повышении эффективности ее использования. Поскольку часть объектов публичной недвижимости может представлять интерес для профессиональных доверительных управляющих, важно дать правовую оценку обновленному порядку отбора доверительных управляющих и определить, насколько существующие способы антимонопольного регулирования соответствуют интересам участников этих отношений и обеспечивают конкурентные условия борьбы за

гося в управлении (переданное имущество, доходы от управления, имущество, приобретенное на полученные доходы)1. Доверительный управляющий, выбранный, в том числе, исходя из структуры и стоимости принадлежащего ему имущества, должен при этом служить надежным защитным буфером между обособленным и переданным ему имуществом и остальной собственностью учредителя. А финансовая стабильность - это обычный для имущественного оборота критерий выбора контрагента.
Также возникают затруднения при согласовании фидуциарности отношений с фактом установления презумпции возмездности доверительного управления с требованием обязательного предоставления управляющим отчетов о своей деятельности (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).
Мы считаем, что в современных условиях осуществления предпринимательской деятельности по доверительному управлению имуществом, если и имеет смысл говорить о фидуциарности отношений, то только в аспекте фактического доверия профессиональному опыту, знаниям, репутации управляющего. Именно этот аспект личности данной стороны договора имеет существенное значение.
Употребление данного термина в законодательстве, на наш взгляд, в определенной степени условно2: он не несет уникальной по своей важности юридической нагрузки, а фактически используется в качестве способа разграничения с другими правовыми формами управления имуществом3.
Из определения доверительного управления, приведенного в п. 1 ст. 1012 ГК РФ явствует, что договор является реальным. С того момента, когда учредитель произвел передачу управляющему имущества, договор, на основе которого
В остальных случаях управляющий несет ответственность единолично (в п. 2 ст. 1022 ГК РФ на этот счет установлено единственное исключение).

” В литературе считается, что наименование данного правового института в какой-то степени сложилось исторически. См.: Михеева Л Ю. Указ. соч. С. 80.
Например, в законодательстве Украины мы можем обнаружить отказ от идентификации института управления имуществом как доверительного. Между тем содержательно базовые положения Гражданского кодекса Украины об управлении имуществом (ст. 54, 72, глава 70) практически ничем не отличаются от российских гражданско-правовых норм (ст. 38, 41, 43, 209, глава 53 ГК РФ).