Вещные права на имущество в многоквартирных домах

• Автор: Певницкий, Сергей Геннадьевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 191 с.

Глава I. Недвижимое имущество в многоквартирном доме и вещные права на него
§ 1. Отличительные черты объектов вещных прав в многоквартирных домах
§ 2. Особенности вещных прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах 44 § 3. Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома как особая разновидность права долевой собственности
§ 4. Субъекты прав на имущество в многоквартирных домах
Глава II. Особенности возникновения, прекращения и защиты права собственности и иных вещных прав на помещения в многоквартирных домах
§ 1. Возникновение права собственности и других вещных прав на помещения в многоквартирных домах
§ 2. Особенности принудительного прекращения прав на помещения в многоквартирных домах
§ 3. Особенности защиты прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах
Глава III. Порядок и условия осуществления права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома
§ 1. Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома 12
§ 2. Проблемы определения доли в праве коммунальной собственности на общее имущество многоквартирного дома
§ 3. Управление общим имуществом многоквартирного дома
Заключение
Список сокращений
Библиографический список использованной литературы

Актуальность темы исследования. Российская Федерация является урбанизированным государством, где большая часть населения проживает в городских поселениях, а подавляющую долю жилого фонда составляют многоквартирные дома. При этом согласно данным, полученным в ходе Всероссийской переписи населения 2002 г., жилые помещения по их типам распределяются следующим образом: всего жилых помещений насчитывается 49 073 158, из них 1 320 391 индивидуальных жилых домов, 34 463 400 отдельных квартир в многоквартирных домах, 488 520 коммунальных квартир в многоквартирных домах. Таким образом, более 73 % от всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома (а в городских населенных пунктах -более 86 %)’.
Как недвижимое имущество выделяется из иных вещей, так и жилая недвижимость обладает спецификой среди иных объектов недвижимости. Происходит это в силу особой социальной значимости жилой недвижимости, что определяет ее особый правовой статус. В научной литературе было уделено достаточное внимание исследованию смысла закрепленного Конституцией РФ права граждан на жилище и проблемам, связанным с его практической реализацией2. Право граждан на жилище должно пониматься не только в смысле социальной обязанности государства по обеспечению народонаселения местами для проживания, но и в широком смысле - как комплекс прав и свобод человека, связанных с реализацией возможности каждого иметь и беспрепятственно осуществлять права относительно места своего постоянного проживания. Такое комплексное право имеет своими компонентами как права
1 По данным официального сайта Всероссийской переписи населения 2002 г. Ы1р:/Ауузу.регср|'52002.ги/ и Федеральной службы государственной статистики
2 См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство кризис доктрины. Смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М.: Городсц, 2000. С. 236-275; Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал рос. права. 2003. № 4. С. 21-29; Пчелинцева Л.М. Проблемы исследования правовой природы и содержания конституционного права граждан на жилище // Правовые вопросы недвижимости. 2004. № 1. С. 24-25 и др.

первого поколения (негативное требование неприкосновенности жилища), так и второго («социальные права», носящие позитивный характер)3.
Однако для надлежащего осуществления данного права необходимо не только упомянутое правовое, но и социально-экономическое, а также инженерно-техническое обеспечение. Это объясняется тем, что граждане проживают в квартирах, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, но структурно входящих в состав единого градостроительного объекта - многоквартирного дома. Соответственно, для реализации жилищных прав лиц, проживающих в многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфраструктуры, направленной на обеспечение, эксплуатацию и благоустройство дома и придомовой территории.
В силу политико-идеологических обстоятельств правовое регулирование вещных отношений, складывающихся по поводу имущества в многоквартирных домах, имеет сравнительно недавнюю историю (впервые на законодательном уровне этот институт появился в 1995 г., с момента вступления в силу части первой Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)), однако неоднократно претерпевало существенные изменения, в особенности после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) 1 марта 2005 г. При этом особая социальная значимость данного института требует максимальной тщательности в нормативном регулировании и правоприменительной практике, что невозможно без надлежащего теоретического анализа рассматриваемых отношений.
Вышеназванное доказывает практическую значимость обозначенной проблемы и обусловливает необходимость и целесообразность ее дальнейшего изучения и научного исследования в целях уяснения правовой природы вещных отношений по поводу помещений в многоквартирных домах и общего имущества в них.
5 Как отмечает Е.А. Лукашева, «в XX веке государство не может не стремиться к тому, чтобы стать социальным» (Проблемы общей теории права и государства / Под общ. ред. B.C. Нерсесянца. М.: Норма. 2001. С. 224).

Осуществление правомочий сособственниками возможно лишь при формировании общей воли на основе консенсуса, то есть при достижении сособственниками согласия. Так пользование и владение общей собственностью осуществляется по соглашению всех участников, причем объем правомочий, по общему правилу, связан с долей сособственника в праве общей собственности. Под распоряжением общей собственностью может пониматься, как распоряжение сособственниками имуществом, принадлежащим им на праве общей собственности, так и распоряжение собственником своей долей в праве101.
В первом случае сособственники по достижении согласия вправе произвести отчуждение, переработку, уничтожение или другим способом распорядиться своим имуществом, причем закон не дает возможности при недостижении сособственниками согласия обратится за разрешением спора в суд. Это связано с тем, что сособственник не может быть понужден к распоряжению своей долей даже решением суда, его собственная свободно сформированная воля - единственное основание для принятия решения о судьбе своего имущества. Известно только одно исключение из названного правила: в соответствии с п.4ст.252 ГК РФ, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Во втором случае, право сособственника на распоряжение своей долей в праве на имущество ограничено лишь выполнением специальных требований по отношению к иным участникам. Так в случае возмездного отчуждения собственником своей доли остальные сособственники имеют право преимущественной покупки отчуждаемой доли, по той же цене и на прочих равных условиях. Гражданский кодекс РФ предусматривает специальное последствие несоблюдения порядка распоряжения долей в праве собственности. Любой заинтересованный сособственник может требовать перевода на него прав
|0|См. об этом: Певницкий С.Г.Еще раз о праве общей собственности...//Нотариус 2005 №2