Правовые коллизии при совершении сделок с жилыми помещениями

• Автор: Прохоренко, Виолетта Игоревна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Тверь
• Количество страниц: 195 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава I. Недвижимое имущество как объект гражданских прав
§1. Становление института недвижимости
§2. Недвижимость как объект правового регулирования в современной России
Глава II. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями
§1. Классификация основных видов сделок,
осуществляемых на рынке жилья
§2. Особенности совершения сделок на рынке жилья
§2.1. Договор купли-продажи жилого помещения
§2.2. Договор мены и договор обмена жилых помещений
§2.3. Особенности договора дарения жилых помещений
§2.4. Обязательства по договору ренты и договору
пожизненного содержания с иждивением
§3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава III. Исследование и классификация правовых коллизий, возникающих при совершении сделок на рынке жилья
§ 1. Исследование правовых коллизий на рынке жилья
§1.1. Дарение жилья
§1.2. Купля-продажа жилого помещения
§1.3. Мена жилых помещений
§1.4. Обмен жилых помещений
§1.5. Ненадлежащее исполнение обязательств по договору ренты
и договору пожизненного содержания с иждивением
§ 1.6. Ненадлежащее исполнение договора
на строительство жилья
§2. Классификация и правовая квалификация коллизий,
возникающих на рынке жилья
§3. Направления совершенствования законодательства о регистрации прав на недвижимость
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Приложения

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.
Определив Российскую Федерацию как социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека Конституция Российской Федерации особо выделила статусный для граждан характер жилища: жилище неприкосновенно; никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения 2. В плане социальном статус собственного жилья имеет для граждан первостепенное значение: жильё ассоциируется с надёжностью бытия человека и его семьи.
Наметившийся в последние годы экономический подъём в заметной степени отразился на росте объёмов жилищного строительства. Развитие рынка доступного жилья в современной России становится одним из приоритетных направлений в деятельности как федеральных органов государственной власти, так и региональных властей 3. Федеральное Собрание Российской Федерации ведет целенаправленную работу по формированию необходимой для этих целей правовой базы (совершенствование нормативной базы строительства, ипотечного кредитования, регистрации сделок с недвижимостью и т.д.) 4 Местным властям вменяется в обязанность оказывать всемерное содействие стремлению населения, граждан строить и приобретать жилье в собственность; в регионах разрабатываются и принимаются программы строительства жилья 5, механизмы реализации этих программ ’, как одно из условий социальной и политической стабильности.
1 Конституция Российской Федерации, ст. 7.
2 Там же, ст. 25.
3 Путин В.В. Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию. - Российская газета,
11.05.2006. - № 97. - с.12.;Программа индивидуального жилищного строительства, утверждена Постановлением Правительства Белгородской области от 27.02.2006 № 39-пп // Белгородские известия, 10.03.2006. - №9.
4 Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства РФ. - 25.09.2006. - 115 с.
5 Областная целевая программа поддержки молодых семей в строительстве и приобретении жилья на 2004-2010 годы «Молодой семье-доступное жилье»,утверждена Постановлением губернатора области от 29 января 2004 года № 27// Белгородские известия, 15.02.2005 - №4.

Радикально изменилась правовая ситуация: если Конституция СССР закрепляла за гражданином право на жильё, то в условиях рынка граждане получили право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями. Жильё стало рыночным товаром, с ним совершаются многообразные и многочисленные сделки, нередко сопровождающиеся правовыми коллизиями различных масштабов.
Возникновение и развитие в течение последних пятнадцати лет в России рынка жилья - новое и необычное для нашей страны правовое явление. Оно необычно не только для населения, правовая подготовка которого обычно отстаёт от правовых реалий. Оно стало необычным и для юристов-профессионалов, многие из которых оказались недостаточно подготовленными к работе в новом правовом поле, тем более что и само это поле сформировалось не в полной мере, оно развивается, совершенствуется, наполняется новым содержанием по мере накопления правовой практики в исследуемой области. Тем самым исследование и анализ правовой базы функционирования рынка жилья в современной России, практики применения сложившейся базы к решению типичных ситуаций, возникающих при этом коллизий, безусловно, становится актуальной задачей.
Степень научной разработанности проблемы.
Жильё как товар, правовые особенности функционирования рынка недвижимости, где жильё выступает неизменной составной частью, - всё это неизбежно привлекает пристальное внимание широкой юридической общественности, как практиков, так и теоретиков, ввиду его огромной социальной значимости.
Важность и полезность возрождения понятия недвижимого имущества как правовой категории единодушно признана российской гражданско-
1 Постановление губернатора Белгородской области от 31.12.2003. № 231 "О стратегии развития жилищного строительства на территории Белгородской области до 2010 года" // Белгородские известия, 03.02.2004. - №9.

благо. В данном случае правовая судьба указанных объектов гражданских прав также определяется их материальными и экономическими качествами, такими, как ограниченный объем, особые плодородные свойства, ценность как средства производства. Публичные интересы в сфере природных ресурсов закрепляются нормами земельного и экологического права1.
Что касается объектов недвижимости, созданных трудом человека, то следует отметить, что первоначально строения не рассматривались как самостоятельные объекты права собственности. В этой связи В. М. Хвостов указывает: «Нельзя иметь права собственности на строение, не имея права собственности на землю, на которой оно стоит: дом по римскому воззрению, есть составная часть почвы; он не может быть объектом самостоятельных прав и принадлежит собственнику земли...» . Единственным способом обладания строением на чужой земле был суперфиций 3. Но и в этом случае право собственности на здание принадлежало собственнику земельного участка (superficies solo cedit).
Правовая мысль новых народов, движимая тенденцией к увеличению форм гражданского оборота, допускает установление собственности на строение, например, на стороне обладателя права застройки. Однако, по авторитетному мнению Г. Ф. Шершеневича, строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения, не считались недвижимостью 4. Строение, возведенное собственником земли, по-прежнему признавалось непередаваемой раздельно составной частью земельного участка. Таким образом, как недвижимость строения продолжали рассматриваться в качестве составной части (элемент сложной вещи) земельного участка.
Современное российское гражданское право относит любые здания и сооружения к самостоятельным объектам недвижимости и допускает разделение права собственности на строение и расположенный под ним земельный участок.
1 О соотношении и отграничении указанных отраслей от гражданского права см., например: Иоффе О. С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Ч. 1. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.- С.233-234 ; Гражданское право: Учеб. /Под. ред. Е. А. Суханова. -М.: Инфра-Н, 1996. - Т. 1,- 409 с.
2 Хвостов В. М. Система римского права: Учеб. - М.: Спарк, 1996. - 324 с.
3 См. там же.
4 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Политиздат, 1979. - 303 с.