Кредитный договор с ипотечным обеспечением, его место и роль в регулировании обязательственных отношений

• Автор: Ковалева, Ольга Александровна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Оренбург
• Количество страниц: 201 с.

Глава 1 Современное состояние гражданско-правового регулирования
кредитного договора, обеспеченного ипотекой
§ 1.1 Становление кредитного договора, обеспеченного ипотекой
§ 1.2 Договор ипотеки - как гражданско-правовое средство обеспечения
кредитного договора
Глава 2 Понятие и характеристика кредитного договора, обеспеченного
ипотекой
§ 2.1 Понятие кредитного договора, обеспеченного ипотекой
§ 2.2 Субъектный состав кредитного договора, обеспеченного ипотекой.82 § 2.3 Существенные условия кредитного договора, обеспеченного
жилой и нежилой недвижимостью
Глава 3 Ответственность сторон в договорах, связанных с кредитным
договором, обеспеченным ипотекой
§ 3.1 Защита слабой стороны в договорах, связанных с кредитным
договором, обеспеченным ипотекой
Заключение
Список использованных нормативных актов и литературы
Жилищная проблема, несмотря на пристальное к ней-внимание, пока так и остается неразрешенной. Многолетняя практика наглядно продемонстрировала, что ни административными методами, ни методами стихийного рынка в условиях традиционных подходов эту проблему не решить.
Сегодня ипотечное кредитование является одним из наиболее приемлемых социальных механизмов обеспечения граждан жильем. Но решение жилищных проблем неразрывно связано с общими условиями развития экономики и не может рассматриваться только как функция жилищного рынка; обеспеченность жильем является одним из важнейших показателей уровня развития экономики и качества жизни населения.
Жилищная сфера в целом и ипотечное жилищное кредитование как ее часть сегодня, с одной стороны, функционирует как стихийная рыночная система, с другой — продолжает испытывать жесткое государственное административное влияние, причем зачастую не в продиктованных ситуацией случаях. Такое положение обусловлено целым рядом факторов: сменой производственных отношений и определяющих их законов; трансформацией политической и правовой систем; объективной потребностью в длительном периоде, достаточном для изучения и накопления практического опыта, необходимых знаний особенностей функционирования ипотечного кредитования в современных российских экономических и политических условиях.
За истекшие годы в России появились ипотечные банки, наработан определенный опыт кредитования строительства и покупки жилья, в этот процесс включилось и государство. Было разработано несколько национальных программ ипотечного кредитования жилья, сформирована нормативно-правовая база. Однако, несмотря на все это, становление современной системы ипотечного кредитования в России идет с большими
трудностями и не соответствует задачам возрождения экономики и создания достойных условий жизни населения.
Наступил этап, предполагающий проведение качественной теоретикопрактической проработки всех элементов кредитного договора, обеспеченного ипотекой, включая сам кредитный договор как основной и сопутствующие ему договор ипотеки (ипотека в силу закона), договор купли-продажи или долевого участия в строительстве. На данном этапе становления института кредитования с ипотечным обеспечением потребуется пересмотр прежних подходов к его формированию, поиск новых и приспособление старых, уже апробированных практикой экономических и гражданско-правовых методов регулирования.
К настоящему времени появился ряд монографий, несколько кандидатских диссертаций и десятки журнальных статей, посвященных анализу ипотечного кредитования в России. Однако представляется, что большинство публикаций рассматривает данную проблему излишне односторонне, без учета сложности кредитно-ипотечных правоотношений, обусловленных их тройственностью.
Как следствие, определенные теоретико-концептуальные вопросы института ипотечного кредитования, его места и роли в регулировании обязательственных отношений в современных экономических условиях до сих пор не получили комплексного осмысления и обоснования.
Одной из современных задач российской науки гражданского права, нормотворческой деятельности и правоприменительной практики, связанных с утверждением новых рыночных начал в экономике, является реальное обеспечение и защита прав слабой стороны кредитного договора-заемщика.
Недостаточная научная разработка вопросов ипотечного кредитования в современных рыночных условиях сказалось на неудовлетворительном уровне гражданско-правового регулирования данного института. Восьмилетний опыт действия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обнаружил серьезные недостатки, связанные с
использует в построении правовой конструкции статьи диспозитивную норму: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором», то жилой дом или квартира, приобретенные за счет банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Вместе с тем, данная норма предопределяет, что в данном случае право залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Вследствие этого недвижимость является обремененной в то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец. К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.1 Вместе с тем, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В настоящее время в нашей стране наблюдается строительный бум. Это вызвано острой нехваткой современной, комфортной недвижимости. Именно поэтому вопросы, возникающие в этой отрасли, приобретают особую актуальность. Существенной новизной обладает и залог строящихся жилых домов. Так, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст.76 Закона об ипотеке). Данное правило не противоречит п.6 ст.340 ГК РФ о залоге вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретает в будущем.
Однако использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления кредита для
1 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под общ. ред. И.Д. Грачева. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА. 1999. С