Договор долевого участия в строительстве жилья

• Автор: Майборода, Татьяна Юрьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Екатеринбург
• Количество страниц: 169 с.

Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
§ 1. Формирование модели договора долевого участия
в строительстве жилья в России
§ 2. Понятие и особенности договора долевого участия
в строительстве жилья
§ 3. Место договора долевого участия в строительстве жилья
в системе гражданско-правовых договоров
§ 4. Предпосылки и юридические основания возникновения
отношений по поводу долевого участия в строительстве жилья
Глава 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
§ 1. Существенные условия договора долевого участия
в строительстве жилья
§ 2. Субъектный состав договора долевого участия
в строительстве жилья
§ 3. Форма и государственная регистрация договора долевого
участия в строительстве жилья
Глава 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
§ 1. Права и обязанности застройщика
§ 2. Права и обязанности участника долевого строительства жилья
§ 3. Ответственность сторон по договору долевого участия
в строительстве жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ
МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

1. Жилье традиционно представляет собой одну из главнейших ценностей в жизни человека, определяя степень устроенности, создавая стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Для России жилищная проблема издавна является одной из важных условий для любого гражданина. Ее решение, так или иначе, составляло предмет усилий государства в разные периоды его истории. Приобретение жилья -центральная веха в жизни многих людей, а потому особенно актуальным становится выбор варианта решения жилищной проблемы. В частности, одно из наиболее оптимальных достижений в этой сфере - долевое строительство жилья, которое создает весьма редкую возможность взаимного учета интересов сторон в сфере отношений - тех, для кого жилье строится, и тех, кто его строит. В связи со сказанным становится важными задачи правовой разработки института участия в долевом строительстве жилья, создание правовых инструментов, которые устанавливали бы юридические механизмы обеспечения интересов всех участников возникающих в этой сфере отношений, а также способствовали бы дальнейшему развитию данных отношений, весьма значимых для государства. Помимо разрешения собственно жилищной проблемы долевое строительство жилья способствует развитию строительных компаний, созданию новых рабочих мест и сокращению безработицы, повышению доходов предпринимателей, а вместе с ними и увеличению пополняемости бюджетов разных уровней. Вместе со строительством домов развивается и вся сопутствующая инфраструктура населенных пунктов.
2. Институт долевого участия в строительстве жилья - один из новых юридических институтов отечественного гражданского права. Путь его развития своеобразен. Стихийно сформировавшись как ответ хозяйственной жизни на экономический упадок, царящий в Российской Федерации в 90-е гг. XX столетия, он долго оставался именно разновидностью договора, прямо законом не предусматриваемого (в соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского

кодекса РФ - далее ГК РФ). Это предопределило длительные дискуссии относительно правовой природы рассматриваемой договорной формы, причем разброс мнений был достаточно велик. Формирующаяся судебная практика также не могла однозначно разрешить все имеющиеся вопросы относительно применимого закона, «инвестиционной» или же «потребительской» природы договора долевого участия. Именно это и привело к осознанию необходимости законодательного разрешения накопившихся вопросов о регулировании договоров долевого участия в строительстве жилья.
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) вступил в силу с 1 марта 2005 г. , т. е. практику его применения обширной не назовешь. Кроме того, от момента заключения договора до момента передачи участнику долевого строительства введенного в эксплуатацию жилого дома проходит длительное время. Сам Закон был воспринят участниками строительного рынка России довольно прохладно, часть из них даже заявили о нежелании вести свою деятельность в форме долевого строительства. Закон о долевом строительстве с момента принятия сопровождает достаточно активная критика в средствах массовой информации, сводящаяся в основном к тому, что предъявляемые к застройщикам требования лишают их возможности нормально вести прибыльную деятельность и снижают интерес к долевому строительству жилья как успешному экономическому инструменту. Частично высказанные замечания были учтены законодателем2.
1 Рос. газ. 2004. 31 дек. Далее также - Закон о долевом строительстве.
2 Федеральный закон от 18 июля 2006 г. №111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газ. 2006. 20 июля.

сравнивая с такими примерными условиями предлагаемые им застройщиком тексты договоров, смогут определять те пункты, которые призваны поставить их в менее выгодное положение, что даст им лишний повод задуматься о целесообразности подписания этих соглашений.
Надо оговориться, что признаки договора присоединения у рассматриваемого соглашения могут и не возникнуть, если застройщик не будет использовать при заключении договоров единые формуляры, а примет за основу индивидуальный характер соглашений при сохранении общих черт лишь в требуемых законом пределах. Однако публичный характер договора долевого участия в строительстве жилья, как представляется, будут иметь в любом случае, что является весьма важной гарантией прав его участников.
Подводя итог сказанному в данном параграфе, следует отметить следующее:
1. Договор долевого участия в строительстве жилья есть разновидность договора подряда, в частности подвид договора строительного подряда. При наличии специальных признаков он может также выступать как разновидность договора бытового подряда.
2. Видообразующей особенностью рассматриваемого договора является то, что объект, передаваемый участнику долевого строительства, находится в неразрывной структурной взаимосвязи с общими элементами инфраструктуры, обслуживающими кроме данного объекта другие объекты, предназначающиеся для аналогичных субъектов (участников долевого строительства). Такие общие элементы инфраструктуры соотносятся с объектами договоров участия в долевом строительстве как принадлежности с главными вещами.
3. Участники долевого строительства, будучи кредиторами, в части возведения и передачи, предназначенных им объектов долевого строительства, выступают в то же время как сокредиторы по отношению к застройщику в рамках обязательства по возведению и вводу в эксплуатацию общих элементов инфраструктуры жилого дома или иного объекта.