Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики

• Автор: Журавлёв, Тимур Сергеевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 212 с.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1.1 Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище
§1.2 Историко-правовые аспекты договора социального найма жилого
помещения в России и за рубежом
§1.3 Правовая природа договора социального найма жилого помещения
ГЛАВА II. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 2.1 Специфика предмета договора социального найма жилого помещения....67 § 2.2 Особенности субъектного состава договора социального найма жилого
помещения
§ 2.3 Содержание договора социального найма жилого помещения
ГЛАВА III. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЕГО СТОРОН
§ 3.1 Основания, порядок и правовые последствия изменения договора
социального найма жилого помещения
§ 3.2 Основания, порядок и правовые последствия прекращения договора
социального найма жилого помещения
§ 3.3 Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязанностей по договору социального найма жилого помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования. Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения. В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Однако нельзя недооценивать значимость договора социального найма жилого помещения, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. В соответствии с п. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации наша страна - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Такой подход предполагает ответственность государства перед личностью и возлагает на него обязанность осуществлять заботу о малоимущих и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему. В настоящее время значительное число российских семей по причине низкой платежеспособности не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов.
Так, если в конце 2001 г. на учёте на получение жилья состояло 4 млн. 857 тыс. семей, то в 2003 г. этот показатель составил 4 млн. 429 тыс., а в 2005 г. равнялся 4 млн. 180 тыс. При этом в 2005 г. получили жильё и улучшили свои жилищные условия 229 тыс. семей, что на две тысячи превышает показатель

предыдущего года1. С учетом этого значение предоставления жилых помещений на условиях социального найма весьма велико.
Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.
Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частно-правовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.
В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование гражданско-правового регулирования социального найма жилого помещения. Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотноше1 Россия в цифрах. 2006. М: Крат. стат. сб. М.: Росстат, 2006. С. 119.

правового регулирования и, прежде всего, с принятием Конституции РФ, части второй ГК РФ, объединившей в гл. 35 нормы о договоре найма жилого помещения, а также ЖК РФ. Представляется необходимым дальнейшее совершенствование гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения, имеющего существенное значение для его дальнейшего развития.
§1.3 Правовая природа договора социального найма жилого помещения
Правовая природа договора социального найма жилого помещения относится к числу наиболее дискуссионных проблем современной цивилистической науки. В трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных исследованию жилищных отношений, неоднократно поднимался вопрос о необходимости её правильного уяснения, отмечались те сложности, которые в процессе такого уяснения возникают, а также выдвигались различные концепции правоотношений социального найма.
Однако выявление правовой природы договора социального найма жилого помещения представляет интерес не только с концептуальных позиций, но и имеет важное практическое значение. Такая практическая значимость обусловлена, прежде всего, необходимостью четкого определения взаимных прав и обязанностей сторон по договору договора социального найма жилого помещения, их положения по отношению к третьим лицам и, что особенно важно, выявления специфики возложения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из такого договора.
Итак, как уже было отмечено в диссертационном исследовании, гл. 35 ГК РФ объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция РФ. Так, в гл. 2 закреплено, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение