Правовое регулирование рынка аренды недвижимости

• Автор: Чумакова, Ольга Вячеславовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 233 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава I. Аренда и арендные отношения в рыночной экономике
§ 1. Понятие аренды, рынка аренды недвижимости и их закрепление в праве
§ 2. Недвижимость как объект арендных отношений
§ 3. Субъекты рынка аренды недвижимости и их правовой статус
§ 4. Исторический анализ развития арендных отношений в России
Глава II. Правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости
§ 1. Понятие правового механизма арендных отношений
§ 2. Договор как основное средство на рынке аренды недвижимости
§ 3. Ответственность как элемент механизма аренды недвижимости
§ 4. Особенности сделок отдельных объектов рынка аренды недвижимости
Глава III. Государственное регулирование рынка аренды недвижимости § 1. Государственная регистрация как правовое средство на рынке аренды
недвижимости
§ 2. Цена и иные правовое средства государственного регулирования на рынке аренды недвижимости
Заключение
Список используемой литературы

Введение
Актуальность темы. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.
Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений. Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление. Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.
Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования политики арендных отношений на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция арендных отношений недвижимости, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования арендных отношений.
В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования целостной системы правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости.
Вне формирования обоснованной с позиций науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены такие основные проблемы регулирования арендных отношений, как установление рационального баланса различных вещных прав на недвижимость, выработка условий и механизмов аренды недвижимости различных категорий.
Помимо рассмотрения непосредственных теоретических аспектов института регулирования арендных отношений, в настоящем исследовании целесообразно отметить ряд практических проблем, не нашедших своего надлежащего отражения в законодательстве. Так, например, проблемы передачи неотделимых улучшений, ремонта недавно арендованного недвижимого имущества, уплаты арендных платежей до государственной регистрации самого договора аренды и др.
Необходимо также отметить то обстоятельство, что построение арендных отношении имело длительную историю, как в отношении развитых правопорядков зарубежных стран, так и в отношении эволюции правовых отношений в рамках российского государства.
На основе анализа наиболее важных черт договора имущественного найма по законодательству различных стран, в диссертации сделан вывод о том, что в результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, а также государств, которые по происхождению примыкают к указанному правовому объединению, восприняло основные признаки договора имущественного найма, вследствие чего договор имущественного найма, несмотря на существование некоторых особенностей, привнесение которых было обусловлено наличием определенной спецификации права любой страны, сохранил свою первоначальную суть. При этом российское право, традиционно тяготея к системам континентального права, сохраняет сходные с ними положения в регулировании аренды, отличаясь от стран общего права. Тем не менее, как бы ни строилось правовое регулирование договора имущественного найма в законодательстве стран, принадлежащих к разным правовым системам, понятия, основные положения договора, круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя остались в значительной степени неизменными, разработанными еще во времена римского права.
Ретроспективное исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве нашей страны, заканчивая советским периодом, показывает, что в основных своих чертах он соответствует традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования соответствующих отношений.
Следует особо отметить, что положения действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, являющиеся основным источником регулирования

снижением пригодности и уменьшением стоимости по различным причинам.
И, наконец, отличительной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления объектом независимо от его функционального назначения. Это, например, коммунальное обслуживание, охрана, капитальный и текущий ремонт, поиск арендаторов и своевременное поступление арендных платежей, различные сезонные и профилактические работы, необходимые для содержания объекта недвижимости.
Поэтому оборот товара на рынке аренды недвижимости строго регулируется определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права. Так, государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией договоров аренды для защиты прав арендодателей и арендаторов, а также и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.
В законодательстве закреплен полный перечень объектов недвижимости для передачи их в аренду. Так, в соответствии с ГК РФ (ст. 607) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Из этого следует, что по общему правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые распространяется режим вещей. Вещи есть объекты материального мира, созданные как самой природой,1 так и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей и характеризующиеся определенными физическими свойствами (пространственными характеристиками, весом, объемом и т.п.).2 Отметим, что юридическое и обыденное понимание вещей могут не совпадать. Например, в праве вещью признаются такие сложные комплексы, как железная дорога, или такие явления, как энергия. Хотя в отношении последней в научных кругах нет единодушия.'’
1 См.: Гражданское право: Учебник. Т.1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С.219.
2 См.: Параграф 90 Германского гражданского кодекса определяет вещи так: «Вещами в смысле закона признаются лишь материальные предметы». См.: Гражданское уложение / Германское право. 4.1. М.: Международный Центр финансово-экономического развития, 1996. С.29.
3 См.: Лахно П. Г. Энергия. Энергетика и право И «Энергетическое право». 2006. № 1.