Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США

• Автор: Овчинников, Сергей Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 151 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ
§ 1. История развития ипотеки в дореволюционной России
§2. Нормативные акты, регулирующие ипотечные отношения
§3. Проблемы в ипотечных правоотношениях
Незавершенное строительство в качестве предмета залога при 30 ипотечном кредитовании.
Одновременная ипотека здания и земельного участка
Памятник истории и культуры в качестве объекта ипотечного 40 кредитования.
Участие третьих лиц в залоговых правоотношениях
Защита прав залогодержателя
Глава 2. Правовое регулирование ипотечных отношений в США
§1. Акты статутного права, регулирующего ипотечные отношения в 68 США
§2. Факторы, обусловившие ипотечный кризис в США
Глава 3. Правовые средства получения доступа к обеспечиваемым 88 ипотекой кредитам.
§1. Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным 88 ипотекой в США и РФ.
Порядок осуществления секьюритизации в США
Порядок осуществления секьюритизации в РФ
§2. Определение круга кредитоспособных заемщиков в сфере ипотечных 113 отношений в США и РФ.
Порядок осуществления скоринга в США
Порядок осуществления скоринга в РФ
Заключение
Библиографический список
ВВЕДЕНИЕ
Ипотечный кредит в России имеет глубокие исторические корни. Ипотека во второй половине XIX — начале XX в. являлась многозвенной системой, направленной на кредитование сельской и городской недвижимости, имела разнообразные механизмы кредитования, приспособленные к региональным условиям, и штат опытных специалистов. Исторический опыт ипотечного кредитования может и должен быть учтен на современном этапе.
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В своей статье С.М.Печатникова указывает: доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в 1987г. составляла более 80 %, а средств населения — лишь 14,6 % (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов)
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья почти отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности
1 Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Менеджмент в России и за рубежом. 2000. - №1

и источникам финансирования, увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 %, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 %. При этом за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2 % от общего объема вводимого жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1991 г. по 1998 г. и достигла 39,4 % общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 % всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. В крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 % квартир, находящихся в частной собственности
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема жилья, бесплатно предоставляемого очередникам. Из-за недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья сократились объемы жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми
1 Кравцов С. Ипотека из глубины веков // Моск. правда. — 2002. — 25 янв. -— С. 1-2.
2 Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. — 2003. — № 25. — С. 20-21.

быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ «Об ипотеке» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 ФЗ «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распросграняется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Таким образом, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства1.
1 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28. 01. 05 № 90.