Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации

• Автор: Петелин, Денис Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 220 с.

Глава 1. Возникновение и развитие риэлторских отношений в 16 сфере недвижимости в зарубежном и российском праве
§1. Историко-правовой анализ эволюции посреднических 16 отношений в сфере недвижимости в российском и зарубежном предпринимательском праве
I ! '
§2. Место норм законодательства о риэлторской деятельности в 26 системе предпринимательского права Российской Федерации
§3. Современные проблемы правового регулирования риэлторской 39 деятельности в Российской Федерации
Глава 2. Риэлторский договор как средство правового 62 регулирования посреднических предпринимательских отношений в сфере оборота недвижимого имущества
§1. Юридическая природа риэлторского договора в 69 предпринимательском праве России
§2. Соотношение риэлторского договора со смежными договорами ] j i §3. Существенные условия риэлторского договора
Глава 3. Содержание риэлторского договора
§1. Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского 142 договора
§2. Права и обязанности клиента как стороны риэлторского 161 договора
§3. Предложения по совершенствованию законодательства о 170 риэлторской деятельности в Российской Федерации
Заключение
Приложение
Список использованных источников
Актуальность темы исследования. Сложность оптимального правового регулирования отношений с недвижимым имуществом обусловлена вовлечением в них чрезвычайно широкого круга субъектов. Это и государственные органы всех уровней, и органы местного самоуправления, граждане и юридические лица. Государственные органы, хозяйствующие субъекты и граждане заинтересованы в системном договорном регулировании правоотношений на рынке недвижимости, в проведение компетентной правовой экспертизы правоустанавливающих документов, уточнение технических характеристик объекта недвижимости, проверке достоверности данных о лицах, проживающих в жилом помещении.
Особое место среди участников договорного процесса российского рынка недвижимости занимают посредники (риэлторы).
Осуществление риэлторской деятельности в рамках гражданско-правовых отношений связано с оказанием услуг фактического и (или) юридического характера, направленных на удовлетворение потребности клиента в представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента.
Актуальность темы исследования обусловлена наличием комплекса экономико-правовых условий, сложившихся на рынке недвижимости. К ним относятся: 1) многообразие и противоречивость вариантов договорных и публичных правоотношений с недвижимостью; 2) рост числа судебных споров о толковании и применении условий и понятий посреднических договоров, а также договоров возмездного оказания услуг в имущественном обороте недвижимости; 3) коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем публичный порядок в сфере недвижимости. В целом, названный комплекс правовых проблем свидетельствует о появлении в договорном регулировании в сфере оборота недвижимости предпосылок формирования нового вида гражданско-правового договора, называемого часто на практике «риэлторским договором».
Важность исследования риэлторских договоров определяется рядом

теоретических и практических проблем правового регулирования в этой сфере. Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения правомерности и результативности сделок с недвижимостью находится под сильным влиянием комплекса норм и принципов публично-правового и договорно-правового порядка. Во-вторых, введение государственной регистрации прав на объекты недвижимости, обновление гражданского, предпринимательского, ’ жилищного, земельного, градостроительного законодательства, его противоречивость и несовершенство повысили спрос на посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью. В-третьих, современные договорные отношения, возникающие в риэлторской деятельности, вызвали необходимость разработки новых теоретических подходов к пониманию на базе российского и зарубежного опыта современной природы правоотношений по поводу обеспечения условий посредничества на рынке недвижимости. В-четвертых, институт посредничества, существующий на рынке недвижимости, позволяет не только освободить заинтересованное лицо от обязанностей по заключению и сопровождению сделки, но и застраховать его от некоторых негативных последствий ее заключения.
Решение проблем договорного регулирования риэлторской деятельности связано с четкой правовой регламентацией объема и содержания прав и обязанностей сторон в процессе согласования обоюдных интересов в целях повышения эффективности операций с недвижимостью. Это касается: 1) определения специфики содержания порядка возмездного оказания риэлторских услуг риэлтором, как основного объекта договорного обязательства; 2) установления существенных условий договора риэлторской деятельности (условий о его сроке, качестве риэлторских услуг, их цене и других); 3) методики оценки качества и формирование необходимого объема риэлторских услуг, оказываемых клиенту; 4) регламентации пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства и иные). Неразрешенность этих проблем приводит к серьезным осложнениям, возникающим в правоприменительной деятельности органов государственной власти при обеспечении защиты прав и законных интересов сторон договора.

высокой потенциальной опасности нанесения ущерба клиентам, в лицензионные требования, предъявляемые к риэлторам, следует включить заключение последними договоров страхования гражданской ответственности, если речь идет о коллективном субъекте, оказывающем услуги, или профессиональной ответственности, когда лицензированию подлежит индивидуальный предприниматель. Разделение произведенное нами не случайно, ведь, как известно, по договору страхования профессиональной ответственности застрахована может быть только ответственность физического лица, «юридическое лицо страховать свою профессиональную ответственность не может, поскольку не обладает профессией»60.
Подобное обременение не будет являться чем-то исключительным для отечественного права. В частности, в Основах законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. (с изм. от 18.10.2007)61 нотариусам предписано в обязательном порядке осуществлять страхование своей гражданской ответственности. Аналогичные примеры можно встретить и в праве многих развитых стран. Солиситоры и страховые брокеры - в Англии, архитекторы -во Франции, нотариусы и консультанты по налоговым вопросам - в ФРГ -все эти лица обязаны страховать свою ответственность, наступающую в рамках осуществляемой ими деятельности62.
В продолжение темы страхования ответственности риэлторов, важно четко сформулировать, что же будет являться объектом страхования при заключении договора между риэлтором-страхователем и страховщиком. Законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации» абсолютно определенно сказано, что объект страхования есть определенный имущественный интерес. Этой же точки зрения придерживается научная
60 Сплетухов. Ю А. Страхование ответственности. М.: ЗАО «Издательский дом «Аудитор», 2001. С. 109-110.
61 Ведомости РФ. 1993.№ 10. Ст. 357. СЗ РФ. 2003. № 50. Ст. 4855; 2001. № 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. № 52 (ч. 1); Ст. 5132; 2003. № 52 (часть I). Ст. 5038
62 Костин А А , Я фае в А.И. В кн.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред Васильева Е А. - 3-е изд, перераб. и доп., 1993. М.: Международные отношения. С. 398 - 402.