Гражданско-правовая ответственность за нарушение инвестиционного договора в строительстве

• Автор: Фролкина, Елизавета Николаевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 203 с.

1. Правовая сущность инвестиционного договора в строительстве и гражданско-правовой ответственности за его нарушение
1.1. Законодательство России об инвестиционной деятельности в строительстве
1.2. Инвестиционный договор в строительстве: понятие, содержание и проблема квалификации
1.3. Понятие и функции гражданско-правовой ответственности за нарушение инвестиционного договора в строительстве
2. Условия и формы граиеданско-правовой ответственности
за нарушение инвестиционного договора в строительстве
2.1. Условия ответственности за нарушение инвестиционного договора в строительстве
2.2. Формы ответственности за нарушение инвестиционного договора в строительстве
2.3. Взыскание неустойки за нарушение инвестиционного договора в строительстве
Заключение
Список литературы

Актуальность выбранной темы. К началу экономических преобразований 1990-х годов в России практически отсутствовали рыночные механизмы и правовое регулирование, предполагающие самостоятельное участие граждан и юридических лиц в качестве инвесторов и заказчиков в деятельности по строительству объектов недвижимости. В настоящее время инвестирование в строительство является одним из самых перспективных и получающих всё большее распространение видов приобретения различными субъектами объектов недвижимости в собственность. Такая деятельность сопряжена с необходимостью решения множества проблем как теоретического, так и практического характера.
Инвестиционный договор в строительстве составляет основу взаимодействия инвестора с заказчиком строительства, занимая важнейшее место в правовом регулировании инвестиционно-строительной деятельности. Вместе с тем, основное внимание в отечественном законодательстве уделяется правовой регламентации правоотношений, возникающих между заказчиком и подрядчиком строительства на основании договора строительного подряда. В законодательстве России содержится лишь общая норма, согласно которой отношения между инвестором и заказчиком строительства определяются договором1, но что это за договор, как его следует квалифицировать, каково его содержание и существенные условия, какие негативные имущественные последствия влечет его нарушение, - все эти и некоторые другие вопросы законодателем в основном не разрешены.
Требуют своего совершенствования и нормы о гражданско-правовой ответственности сторон договора, содержащиеся в Федеральном законе от 30.12. 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - ФЗ «Об
1 См.: п. 1 ст. 8 Федерального Закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
2 Собрание законодательства РФ. 2004. № 1 (часть 1). Ст. 40.

участии в долевом строительстве...»), принятие которого внесло ощутимый, но недостаточный вклад в правовое регулирование договорного обеспечения инвестиционной деятельности в строительстве. Таким образом, актуальность выбранной темы исследования предопределена потребностью дальнейшего совершенствования законодательства России о гражданско-правовой ответственности субъектов инвестиционно-строительной деятельности с целью повышения защиты имущественных интересов, прежде всего инвестора строительства.
Актуальность темы гражданско-правовой ответственности за нарушение инвестиционного договора в строительстве обусловлена также тем обстоятельством, что именно при инвестировании в строительство объектов недвижимости, неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств - чрезвычайно распространенное явление. Свое ярчайшее проявление в современной России это находит при инвестировании гражданами в строительство многоквартирных жилых домов. Последствия нарушения обязательства субъектами, привлекающими денежные средства граждан для строительства без преувеличения можно назвать угрожающими, трансформирующимися в острую социальную проблему. Вышесказанное обостряет потребность научно-теоретического осмысления вопросов гражданско-правовой ответственности за нарушение указанного договора.
Актуальность и сложность разработки исследуемой проблематики также предопределены отсутствием единого научно-теоретического подхода к понятию, содержанию и условиям (основаниям) гражданско-правовой ответственности, что неизбежно сказывается и в практической деятельности. Так, при заключении инвестиционного договора в строительстве зачастую возникают затруднения по определению и формулировке в нем конкретных оснований и форм ответственности, а в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения условий указанного договора, возникает проблема применения соответствующих санкций. Анализ, зачастую противоречивой судебно-арбитражной практики по вопросам ответственности инвестора и за-

- подготовка всех документов, необходимых для оформления на инвестора права собственности на сданный в эксплуатацию объект недвижимости;
- передача инвестору введенного в эксплуатацию объекта недвижимости в установленные договором сроки др.
В случае закрепления в договоре данных обязанностей заказчика, инвестор получает право требования их исполнения, а неисполнение каждой из них оправдано в договоре подкреплять конкретной мерой гражданско-правовой ответственности.
Главной и основной обязанностью инвестора является предоставление заказчику инвестиций в размере, порядке и в сроки, которые установлены договором. Судебная практика свидетельствует об оправданности сохранения инвестором документов, подтверждающих факт передачи заказчику строительства инвестиций, в противном случае могут возникнуть сложности при доказывании инвестором надлежащего исполнения им данной обязанности1. Заказчик получает право владения, пользования и целевого распоряжения в отношении инвестиций, однако право собственности на них к заказчику не переходит. Соответственно, инвестор вправе контролировать заказчика в части целевого использования предоставленных ему средств. Представляется, что обоснованно к обязанности инвестора отнести и принятие им введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, что выражается в подписании передаточного акта.
Для того чтобы инвестиционный договор обладал юридической силой, он должен быть заключен в надлежащей форме. Инвестиционный договор в строительстве, по общему правилу, заключается в простой письменной форме. По согласованию сторон договор можно нотариально удостоверить. Преимущество нотариальной формы состоит в том, что при удостоверении анализируемого договора нотариус проверяет законность его содержания и правильность оформления. В последующем это может не раз положительно
1 См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.10.2006 г. № КГ-Л40/9363-06 // СПС «Гарант».