Государственно-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в Российской Федерации

• Автор: Гонтарь, Нина Николаевна
• Шифр специальности: 12.00.14, 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 202 с. : ил.

Глава 1. Юридическая природа недвижимого имущества
) § 1. Понятие,,признаки и виды недвижимого имущества
§ 2. Содержание и особенности правового режима
недвижимого имущества в Российской Федерации
§ 3. Юридические основания возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава 2. Государственный механизм регистрации прав
на недвижимое имущество
§ 1. Понятие, содержание и значение механизма государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество
§ 2. Полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и ее правовые
основания
§ 3. Этапы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество как административно-правовая форма
регулирования оборота недвижимости
§ 4. Вопросы совершенствования государственного механизма
регистрации прав на недвижимое имущество
Заключение
Список использованной литературы и нормативных источников
Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество является одной из важнейших составляющих экономического потенциала Российской Федерации,1 следовательно, эффективный и легальный (гражданско-правовой) оборот рынка недвижимого имущества требует строго предусмотренных законом административных процедур, обеспечивающих и защищающих право собственности на недвижимое имущество.
Произошедшие в России за последние 15 лет коренные преобразования в политической, экономической и социальной системах повлекли за собой глобальные изменения во всех сферах жизни государства и общества. Развитие рыночных отношений, основанных на праве собственности, проведение социально-экономических реформ, становление демократических институтов власти вызвали необходимость в новой системе административно-правового регулирования оборота недвижимости.
Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал еще Д.И. Мейер, по словам которого, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие.2 Законодатель закрепляет неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а при таких условиях государство свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений должно распространить и на стадию приобретения вещных прав.
Правовой оборот недвижимого имущества (гражданско-правовые сделки с недвижимостью) нуждается в государственном признании, которое, используя административно-правовые механизмы, подтверждает защиту прав сторон сделки. Обеспечение признания государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество достигается в результате
1 Стоящие перед Россией задачи требуют правильно определить размер национального богатства, неотъемлемой частью которого является недвижимое имущество - объекты градостроительной деятельности.
2 См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). Ч. 1. - М., 1997. С. 185.

государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Уровень ее развития в значительной мере определяет степень защиты прав на недвижимость и обеспечение государственных гарантий на них. Введение системы регистрации прав на недвижимость означает также разделение кадастрового учета недвижимости как физических объектов специально уполномоченными органами и государственной регистрации прав на них в Едином государственном реестре прав. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.
В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц в России на законодательном уровне закреплена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь юридическим (административно-правовым) актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество.
С 1 января12005 г. свою деятельность начал новый федеральный орган -Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), а учреждения юстиции были реорганизованы в территориальные органы Росрегистрации, осуществляющие государственную регистрацию- прав. Были определены и полномочия Министерства юстиции РФ, у которого в непосредственном подчинении находится вновь созданная служба.
Данное обстоятельство вселяет уверенность в то, что работа по-созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит достичь цели, ради которой и были приняты сначала Федеральный, закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав- на недвижимое имущество и сделок с ним»,3 а затем Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
3 См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

времени не содержал указаний на объект незавершенного строительства как на недвижимую вещь. Перечень видов недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не является исчерпывающим. Исходя из юридической техники этих статей объекты незавершенного строительства можно было рассматривать как недвижимое имущество, права на которое подлежат регистрации.
Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ,90 наконец, отнес объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости в п. 1 ст. 130 ГК РФ: Закон о регистрации при определении объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации, несмотря! на изменения, внесенные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, по-прежнему не выделяет объекты незавершенного строительства в качестве отдельного вида недвижимости (ст. 1 ФЗ). Но в. статье 25 Закона о регистрации; регламентирующей порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, есть пункт 2, посвященный объектам незавершенного строительства, где они названы как объекты недвижимости, и предусмотрен порядок регистрации прав на них.
Следует отметить, что в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.
Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»91 регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при; их приватизации, на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком
90 См.: Российская газета от 31.12.2004 г. № 292.
91 См.: СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.