Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект

• Автор: Стрембелев, Сергей Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 221 с.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
§ 1. Понятие общего имущества
§ 2. Состав общего имущества
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
§ 1. Элементы общего имущества как объекты гражданских прав
§ 2. Субъекты права собственности на общее имущество
§ 3. Правовой режим земельного участка как элемента общего имущества
ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ:
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ И КОММЕРЧЕСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
§ 1. Понятие управления. Непосредственное управление многоквартирным
домом
§ 2. Управление, осуществляемое ТСЖ и ЖСК
§ 3. Управление управляющей организацией
§ 4. Роль публичных образований в управлении общим имуществом
ГЛАВА 4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ ЦЕЛЯХ
§ 1. Элементы общего имущества, которые могут быть использованы
третьими лицами
§ 2. Объективация волеизъявления домовладельцев при предоставлении
третьим лицам элементов общего имущества
§ 3. Правовые формы предоставления элементов общего имущества третьим
лицам
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

ВВЕДЕНИЕ.
Актуальность темы исследования.
Необходимость детального правового регулирования управления многоквартирными домами возникла сравнительно недавно, после того, как в начале 90-х годов прошлого века начался процесс приватизации жилых помещений в многоквартирных домах.
С появлением новых собственников помещений в многоквартирных домах возникла необходимость координации их действий по управлению и обслуживанию многоквартирных домов.
К сожалению, при предоставлении гражданам возможности стать собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято законодательство, которое бы эффективное урегулировало отношения новых собственников по поводу управления всем многоквартирным домом. Кроме того, на становление управления многоквартирными домами влияет менталитет граждан России, и в частности то, что многие граждане России, на наш взгляд, не осознают себя полноправными собственниками жилья и поэтому не готовы в полной мере нести бремя содержания своего имущества.
Вместе с тем право человека на достойные условия проживания, обеспечение которых в России, на наш взгляд, невозможно без эффективного правового регулирования управления многоквартирными домами, признается большинством государств в качестве неотъемлемого права человека и гражданина.1 Транспарентное и подотчетное управление коммунальными услугами и партнерство с частным сектором и некоммерческими организациями признано ООН одним из способов содействия обеспечению основной инфраструктурой и услугами в городах
1 Ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации; Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах: Принят 16 декабря 1966 г. Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН// Ведомости Верховного Совета СССР. - 1976. - Лг° 17(1831) (п. 1 ст. 11).
2 Декларация о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии: принята в г. Нью-Йорке 09.06.2001 г. Резолюцией 3-25/2 на 6-ом пленарном заседании 25-ой специальной сессии Генеральной Ассамблеи ООН // СПС «КонсультантПлюс» (п. 59).

Следует признать, что «в настоящее время в целом деятельность коммунального комплекса Российской Федерации характеризуется низким качеством предоставления коммунальных услуг, неэффективным использованием природных ресурсов, загрязнением окружающей среды»
Среди причин сложившейся ситуации Правительство России называет среди прочего низкую эффективность системы управления в этом секторе экономики, в частности, отмечается, что административные принципы управления приводят к тому, что у организаций коммунального комплекса отсутствуют стимулы к повышению эффективности производства и снижению издержек; «несовершенство процедур тарифного регулирования и договорных отношений в коммунальном комплексе формирует высокие инвестиционные риски и препятствует привлечению средств внебюджетных источников в этот сектор экономики»
Государством был принят ряд мер, направленных на улучшение ситуации в жилищно-коммунальной сфере, в частности, был принят Жилищный кодекс Российской Федерации5 (ЖК РФ) и ряд иных нормативных актов. Однако следует признать, что отечественное законодательство в сфере управления многоквартирными домами относительно новое, и монографических работ отражающих правовые аспекты управления многоквартирными домами еще не так много. Вместе с тем потребность в научном осмыслении правового регулирования отношений, связанных с управлением многоквартирными домами в России чрезвычайно велика. Таким образом, заявленная тема является весьма актуальной на современном этапе становления и совершенствования жилищно-коммунальных отношений.
3 Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы: утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 39. Ст. 3770 (раздел 111).
4 Там же, раздел III.
5 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 14.

Кроме того, иные организации могут быть аккредитованы для технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства, если они обладают техническими и материальными возможностями, в том числе соответствующим оборудованием.63 С 01.01.2010 г. вопросы о технических характеристиках могут разрешаться только кадастровыми инженерами - лицами, имеющими соответствующее образование и квалификация которых подтверждена аттестатом
Далее проанализируем принципы, на основании которых должен проводиться учет помещений.
Представляется, что в результате учета помещения не может меняться его принадлежность к общему имуществу. Данный вывод вытекает из определения государственного кадастрового учета, под которым понимаются действия по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре).
Учет помещения не привносит ничего нового в его правовой режим, в результате учета фиксируются характеристики помещения, что позволяет его индивидуализировать, объем прав в отношении помещения не меняется (не изменяют круг действий, которые допускается совершать его владельцу). Исключение же объекта из числа общего имущества неизбежно влечет изменение его принадлежности, он перестает находиться в общей долевой собственности домовладельцев. Если признать, что путем инвентаризации можно «вывести» объект из состава общего имущества, то такое толкование норм Закона о
63 Положение об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства: утверждено Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 5 апреля 2005 г. № 70 // Российская газета от 12 мая 2005 г. №98 (п. п. 1.2..2.1.).
64 Ч. 1, п. 2) ч. 2 ст. 29, ч. 1 ст. 44 Закона о кадастре.