Нежилые помещения как объекты недвижимости : гражданско-правовой аспект

• Автор: Трубачев, Евгений Олегович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Томск
• Количество страниц: 236 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Список сокращений и условных обозначений
Введение
1 Вещные права на нежилые помещения в гражданском праве зарубежных стран, дореволюционной, советской и современной России
1.1 Права на помещения в строениях в зарубежных правопорядках
1.2 Проблема вещных прав на нежилые помещения в отечественном гражданском праве
1.3 Основные научные концепции решения проблемы гражданской оборотоспособности нежилых помещений
2 Понятие и признаки нежилого помещения
2.1 Нежилое помещение — часть строения
2.2 Наличие установленных границ как признак нежилого помещения. Раздел недвижимой вещи
2.3 Изолированность как требование к установлению границ нежилого помещения
2.4 Назначение нежилого помещения
2.5 Соотношение нежилого помещения и предметов, находящихся в пределах его пространства
2.6 Порядок раздела нежилого здания на нежилые помещения
3 Гражданско-правовой режим объектов общего пользования в нежилом строении
3.1 Модели правового режима объектов общего пользования в строении, не предполагающие создание общего имущества
3.2 Общее имущество в нежилом строении
3.3 Юридические последствия ненадлежащего содержания нежилого строения собственниками нежилых помещений в нём
4 Права собственника нежилого помещения на земельный участок
4.1 Соотношение права на нежилое помещение в строении и права на земельный участок под ним
4.2 Способы обеспечения собственника нежилого помещения правом на земельный участок
Заключение
Список использованных источников и литературы

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации ГГУ - Германское гражданское уложение 1896 г.
ГК РСФСР 1922 г. - Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.
ГК РСФСР 1964 г. - Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации 1994-2006 г.г.
ГКН - Государственный кадастр недвижимости
ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 г.
ГрК РФ 1998 г. - Градостроительный кодекс Российской Федерации 1998 г. ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации 2004 г.
Закон о ГКН - Федеральный закон от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
Закон о государственной регистрации прав на недвижимость - Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Закон о долевом строительстве - Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Закон ФРГ о праве собственности на жильё - Закон ФРГ от 15 марта 1951 г. «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью»
ЗК РФ - Земельный кодекс Российской федерации 2001 г.
РФ - Российская Федерация
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации ФАС - Федеральный арбитражный суд

ВВЕДЕНИЕ
Проблемы правового регулирования гражданского оборота недвижимости в настоящее время привлекают внимание многих исследователей. В самом начале существования советского государства деление вещей на движимые и недвижимые было формально упразднено. Здания и сооружения, в отличие от земельных участков, были вовлечены в гражданский оборот в качестве объектов права собственности, хотя в наибольшей мере это касалось жилых домов и в наименьшей — недвижимости, предназначенной для использования в нежилых целях1. Развитые рыночные отношения собственности на средства производства, к которым в значительном числе случаев относится нежилая недвижимость, в этот период отсутствовали2. Цивилистами значительно большее внимание уделялось исследованию отношений, возникающих по поводу жилых домов и жилых помещений, а особенности таких объектов гражданских прав, как нежилые здания, и в ещё большей степени — нежилые помещения, не получили должной разработки в юридической литературе.
В начале 90-х годов прошлого века в гражданском законодательстве России произошли радикальные изменения, обусловленные, прежде всего, постепенной отменой монополии права государственной собственности на землю и расширением частноправовых начал в регулировании оборота земли, находящихся на ней объектов производственного назначения и иных объектов, предназначенных для использования в предпринимательских целях. Был «реанимирован» активный оборот недвижимости (купля-продажа, аренда, залог, доверительное управление, безвозмездное пользование и др.), что потребовало от законодателя незамедлительного установления особого регулирования для отношений по поводу недвижимых вещей. Такие правила появились в Законе РСФСР от 24.12.1990 г. №443-1 «О собственности в
1 См.: Кузьмина И. Д. Правовой режим здании и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002. С. 12-13.
2 См.: Карлова Н. В., Михеева Л. Ю. Серия: Имущественные споры. Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие. М., 2002. С. 13.

задачи согласовывать положения и (что тоже существенно) терминологию этих правил с основами гражданского права. И если то или иное помещение в нежилом строении согласно СНиП определено как коридор или фойе, то это не означает его безусловную непригодность для самостоятельного использования: оно может являться составной частью одного из нежилых помещений и, образуя с остальными его частями единую вещь, не являться служебным.
Спорным представляется и сделанный в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе вывод о том, что помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения и поэтому является вещью исключительно в юридическом смысле этого слова74. Если предположить, что помещение лишено материального выражения, т.е. в его составе нет материальных частей, то тогда невозможно определить, кому принадлежат элементы внутренней отделки этого помещения (штукатурка на стенах, наклеенные обои, уложенный паркет, двери, окна, внутренняя инженерная разводка, некапитальные перегородки между комнатами и т.д.). Эти вполне материальные предметы нельзя отнести к общему имуществу в строении, поскольку они предназначены для обслуживания только одного помещения, а не нескольких. Самостоятельными вещами их также нельзя признать, поскольку это означало бы возможность отчуждения таких предметов собственником отдельно от помещения, в котором они находятся, что само по себе абсурдно.
Элементы внутренней отделки в значительной степени определяют потребительские свойства помещения, влияют на его стоимость: повреждение этих элементов (например, при затоплении помещения) квалифицируется как причинение ущерба собственнику помещения. По изложенным причинам следует признать, что элементы внутренней отделки охватываются правом собственности на помещение. Сторонником включения элементов внутренней
74 См.: там же. С. 50.