Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом

• Автор: Закускин, Александр Андреевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 184 с.

Глава I. Управление многоквартирным домом как особый вид деятельности, направленный на удовлетворение интересов собственников помещений в многоквартирном доме. 14
§1. Исторический аспект и зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами 14
§2. Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции 31-52 §3. Выбор способа управления многоквартирным домом как право и обязанность собственника. 53
§4. Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных элементов. 63
Глава II. Специфика организации и деятельности товарищества собственников жилья как способа управления
многоквартирным домом. 80
§1. Правовой статус товарищества собственников жилья. 80-1 ю
§2. Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья. 111
Глава 1П. Особенности контроля за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом 128
§1. Государственный контроль за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом. 128
§2. Саморегулирование и страхование гражданской ответственности товариществ собственников жилья. 148
Заключение
Список источников и литературы

Актуальность темы исследования. Управление многоквартирными домами берет начало своего развития с момента осуществления в жилищно-коммунальном хозяйстве преобразований, направленных на оптимизацию участия публично-правовых структур в этой сфере и перераспределение ответственности на собственников помещения в многоквартирном доме.
Переосмысление задач реформы жилищно-коммунального хозяйства имело место после внедрения принципиально нового, но несовершенного Федерального закона «О товариществах собственников жилья»1, положения которого представляли собой рецепцию правового регулирования управления многоквартирными домами из континентальной! Европы. Неготовность общества к самостоятельному управлению домами была предопределена имевшим место на протяжении длительного времени в России вытеснением общественных структур из этой сферы, административным давлением, а также неспособностью государства обеспечить решение задач управления многоквартирными домами действенным правовым механизмом реализации. Многие товарищества собственников жилья, самонадеянно организованные собственниками помещений в многоквартирных домах, после вступления, в силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья» оказались неспособными справиться с обеспечением сохранности жилищного фонда и были вынуждены передать управление профессиональным участникам этого рынка услуг. Поэтому товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом не стало опорой системы реформирования- жилищно-коммунального хозяйства2.
В настоящее время, в связи-с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации3 (далее - ЖК РФ), правовое регулирование управления многоквартирными домами переживает новый этап. Все большее число
1 СЗ РФ.1996. N 25. Ст. 2963.
2 Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная Указом Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997 г. №425.
3 СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Сг. 14.
собственников помещений в многоквартирных домах осознают необходимость выбора оптимального способа управления, но также как и ранее, затрудняются произвести этот выбор. Подобные трудности связаны как с недостаточной информированностью населения, так и отсутствием государственной поддержки. Кроме того, в эксплуатации населения находится устаревший и ветхий жилой фонд, выбор способа управления которым не оправдан мотивом его сохранности.
В настоящий момент создание товарищества собственников жилья является одним из действенных механизмов процесса управления многоквартирным домом, поскольку опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придала этому способу управления легитимный характер и назвала его одним из самых перспективных в плане достижения намеченных результатов.
Созданные товарищества собственников жилья, набравшись опыта и ликвидировав пробелы в понимании правовых и экономических вопросов управления, производят реконструкцию' и застройку, внедряют ресурсосберегающие технологии, передают на возмездных началах третьим лицам земельные участки и иные объекты общего имущества, позволяя собственникам экономить значительные средства на содержание и эксплуатацию дома, создают рабочие места и решают иные задачи, способствующие созданию оптимального микроклимата в рамках многоквартирного дома.
В нормах действующего гражданского и жилищного законодательства, посвященных управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, имеются пробелы и противоречия, усложняющие как сам процесс управления, так и механизм его реализации.
В последнее время вопросам гражданско-правового регулирования управления многоквартирными домами и, в частности, товариществам собственников, жилья уделяется немало внимания. Но в современной науке сформулированы лишь отдельные критерии управления как действенного механизма сохранности жилого фонда, исследованы лишь общие вопросы, связанные со способами управления многоквартирными домами, при
потребителем получает оплату за предоставленные услуги, в которую включена и стоимость приобретаемых ресурсов. Такой подход далеко не бесспорен. Функции исполнителя в соответствии с указанными нормами не ограничиваются обеспечением надлежащего состояния коммуникаций и оборудования, они выходят за рамки этого. По сути, законодатель определил исполнителя в качестве продавца коммунальных ресурсов, а заказчика как покупателя. В то же время, как было уже сказано, продавцом коммунальных ресурсов является ресурсоснабжающая организация, что более чем противоречиво. Следовательно, если отталкиваться от имеющихся, в законодательстве неоднозначных формулировок, можно ошибиться не только в выборе типа договора, подлежащего заключению при предоставлении, потребителю коммунальных ресурсов, но. и в определении сторон в нем.
Вице-президент Российского газового общества О: Жилин в своей статье о ЖК РФ делает вывод, что договор управления многоквартирным домом содержит элементы, договора энергоснабжения34. Однако управляющая организация обычно не сама предоставляет энергетические ресурсы, она только заключает договоры на поставку энергетических ресурсов в квартиры граждан со специализированными организациями. Следовательно, конкретный договор о поставке газа между газоснабжающей организацией и управляющей организацией содержит отдельные элементы договора, в пользу третьего лица, (ст. 430 ГК РФ). Присутствие элементов договора в. пользу третьего лица в конкретном договоре поставки газа, заключенном между управляющей организацией и поставщиком газа, как представляется, не позволяет газоснабжающей организации и управляющей организации без согласия, третьего лица (гражданина) расторгнуть или изменить договор поставки газа (п. 2 ст. 430 ГК РФ). В данной связи полагаем, что в силу договора об управлении многоквартирным домом и предоставлении коммунальных услуг возникает
34 Жилин О. Системные огрехи Жилищного кодекса вредят обслуживанию населения // ПВ. 2007. № 3.