Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

• Автор: Петрухин, Марек Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 180 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
§ 1. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве

§ 2. Соотношение договора участия в долевом строительстве с другими договорами
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ И ИСПОЛНЕНИЕМ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
§ 1. Определение существенных условий договора участия в долевом
строительстве
§ 2. Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве

§ 3. Вопросы формы договора участия в долевом строительстве и его государственной регистрации
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
§ 1. Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого
строительства

§ 2. Защита имущественных интересов участников долевого строительства
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Одним из способов удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Долевое строительство возникло в России в начале 90-х годов ХХ-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В *' условиях рыночной экономики долевое строительство
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. Причин тому несколько, и для каждой из сторон договора эти причины разнятся. Так, для участника долевого строительства они сводятся к тому, что цена объектов долевого строительства существенно ниже цены аналогичных объектов на «вторичном» рынке, также имеется возможность оплаты объекта в рассрочку, а право собственности на
созданный объект является первоначальным, а не производным, при этом решение самого жилищного вопроса проходит без финансового участия государства. Для застройщика же данные причины заключаются в
возможности получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, в достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса и т.п.
' Известно, что отношения по долевому строительству объектов недвижимости не были урегулированы законодателем вплоть до 2005 года -года вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации»1 (далее — Закон о долевом строительстве). Длительное отсутствие правового регулирования этих отношений привело к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц. В результате появились так называемые «обманутые дольщики», то есть лица, права на получение квартир которых неоднократно передавались другим лицам, появились земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без исходно-разрешительной документации при отсутствии у застройщиков каких-либо прав на них, и т.д.
■ Несомненной заслугой принятого Закона о долевом строительстве, который в настоящее время составляет основу правового регулирования соответствующих отношений, следует считать то, что он закрепил такие понятия, как «договор участия в долевом строительстве», «застройщик», «объект долевого строительства», установил способы обеспечения йсполнения застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства и др.
Несмотря на отмеченные достоинства, многие застройщики продолжают работать в обход Закона о долевом строительстве и применять различные «серые схемы» привлечения денежных средств физических и юридических лиц.. Наиболее распространенной из них является так называемая «вексельная схема», в ходе осуществления которой физическому или юридическому лицу застройщиком выдается вексель на полученную от данного лица сумму денежных средств, а также заключается предварительный договор купли-продажи будущего помещения, в котором, как правило, отсутствует даже «привязка» помещения к проектной документации.
Причины, по которым застройщики отказываются работать по Закону о долевом строительстве, носят как экономический, так и юридический характер. К этим причинам, в частности, следует отнести: желание
1 СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.

Однако из Закона о долевом участии (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 4) следует, что участники долевого строительства не принимают личного участия в выполнении строительно-монтажных работ: их участие ограничивается лишь финансированием создания (строительства) многоквартирного дома и или иного объекта в части жилого или нежилого помещения, а также общего имущества.
В этой связи есть основания полагать, что исследуемый договор мог бы именоваться договором финансирования строительства недвижимости1.
Представляется, что предлагаемое наименование договора в больше степени учитывает природу складывающихся отношений - финансового участия участника строительства и фактического участия застройщика2.
Кроме того, регулирование гражданских и административных правоотношений в одном акте - Законе о долевом строительстве представляется не совсем правильным, так как из содержания п. 2 ст. 3 ГК РФ следует, что гражданские правоотношения (в том числе договорные обязательства) регулируются ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Учитывая, что ГК РФ не предусмотрено принятие специального федерального закона3, регулирующего соответствующие правоотношения, следовало бы включить в часть вторую ГК РФ новую главу 37.1 («Финансирование строительства недвижимости»), в которую перенести гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Законе о
1 В юридической литературе предлагалось следующее название анализируемому договору — «договор долевого финансирования строительства жилья» (см., например: Апполонов А.О., Еремичев И.Л., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. - М.: Щит-М, 2003. С. 5). Однако приведенное название договора не учитывает того обстоятельства, что договорные отношения могут возникать и по поводу строительства нежилых объектов недвижимости, а также тот факт, что может осуществляться финансирование как всего объекта н целом, так и определенной части (жилого или нежилого помещения).
2 Под фактическим участием застройщика мы понимаем комплекс действий застройщика, направленных на: получение исходно-разрешительной документации, оформление земельного участка под строительство, разработку проектной документации, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство, выполнение комплекса строительно-монтажных работ своими силами и (или) с привлечением других лиц, ввод объекта в эксплуатацию.
3 Применительно к договорным обязательствам ГК РФ предусмотрено принятие федеральных законов абз. 2 ст. 525 ГК («Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд»), п. 3 ст. 539 («Договор энергоснабжения»), абз. 1 п. 2 ст. 784 («Общие положения о перевозке»), п. 3 ст. 801 («Договор транспортной экспедиции») и др.