Ипотечное жилищное кредитование в современном гражданском праве

• Автор: Ризк, Ольга Александровна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 214 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Общие положения об ипотеке
1.1. Понятие и источники ипотечного жилищного кредитования
1.2. Предмет ипотечного жилищного кредитования
1.3. Субъекты ипотечного жилищного кредитования
ГЛАВА 2. Заключение, изменение, расторжение и прекращение договора ипотеки жилья
2.1. Порядок заключения договора ипотеки жилья
2.2. Изменение, расторжение и прекращение договора ипотеки
жилья
2.3. Ответственность по договору ипотеки жилья
ГЛАВА 3. Обращение взыскания на заложенные жилые помещения и порядок их реализации на торгах
3.1. Обращение взыскания на заложенные жилые помещения
3.2. Порядок реализации жилых помещений на торгах
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. Задача обеспечения граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. Современная государственная жилищная политика в Российской Федерации направлена на создание условий, которые бы позволили населению приобретать и строить качественное жилье не только за счёт своих собственных сбережений, но и с помощью долгосрочных ипотечных кредитов. Для реализации этой политики был разработан национальный проект «Доступное и комфортное жильё -гражданам России»1, предполагающий соответствующее правовое обеспечение, реализация которого началась 1 января 2005 года.
Ипотечное кредитование является инновацией в новейшей экономической и правовой истории России. Кардинальные изменения, произошедшие в политических и экономических отношениях в 90-е годы, включая вопросы по обеспечению россиян жильем, привели к необходимости поиска и разработки новых правовых механизмов удовлетворения потребностей граждан в доступном и качественном жилье. Одним из механизмов решения этой проблемы призвано стать долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Успешное его развитие напрямую зависит от степени участия в этом государства, в том числе эффективности законодательства, созданного для поддержания и развития данного института.
В 2008 году мировой экономический кризис начал оказывать серьезное воздействие на российскую экономику. Это обстоятельство повлекло за
1 Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (в ред. от 23.02.2009) // Собрание законодательства РФ, 24.09.2001, № 39, ст. 3770.

собой сокращение ипотечных программ, ужесточение требований к заемщикам, повышение процентов по ипотечным кредитам, что вынудило многих потенциальных покупателей отказаться от участия в ипотеке жилья. В 2009 году количество выданных кредитов составило 130,1 тыс. штук (в 2008 году - 349,5 тыс. штук). Средневзвешенная процентная ставка по кредитам в 2009 году составила 14,3% (в 2008 году - 10,8%)'. На фоне таких показателей, Правительство Российской Федерации и Банк России приступили к осуществлению антикризисных мер. Отменен трехлетний мораторий на использование материнского капитала, предоставлена отсрочка по ипотечным платежам для граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию из-за кризиса, предоставлены государственные гарантии банкам по ипотечным кредитам и облигациям (реструктуризация ипотечных кредитов). Такие нововведения были призваны оживить рынок ипотечного кредитования.
В этих условиях крайне необходимы теоретическое осмысление и выработка научных рекомендаций как по формированию механизма обеспечения исполнения ипотечных обязательств, так и по правильному применению правовых норм в области ипотечного жилищного кредитования. При этом следует учитывать тот факт, что к ипотеке (залогу недвижимости), например, квартиры, прибегают из-за невозможности решить свои жилищные проблемы другими способами.
Исследование теоретических и практических вопросов в сфере ипотечного жилищного кредитования требует выработки новых эффективных доктринальных подходов дальнейшего совершенствования института ипотечного жилищного кредитования с учетом особенностей развития российской экономики, в условиях продолжающегося
1 Покопцева Е. Цифры по рыку ипотеки в 2009 году. 12.03.2010 / у¥у.ги51ро1ека

автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Необходимо лишь установить разумный размер прибыли за свои услуги. Теоретически ставки дохода по вкладам, начисляемым на сбережения, и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не начислять доход на целевые сбережения. Такая модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще.

Основными достоинствами этой модели являются: дешевизна ее организации и контроля над ней; отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств; отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п. Это, в конечном счете, существенно снижает стоимость кредита для залогодателей. Кроме того, одноуровневая модель более устойчива и проста в законодательном регулировании. В условиях нестабильной экономической ситуации она бы была более предпочтительна для России.

Распространение различных ипотечных механизмов в той или иной стране связано с факторами политического, исторического, ментального характера.
Организационная составляющая сущности ипотечного кредитования неразрывно связана с общими условиями развития экономики. Государству необходимо координировать действия всех участников ипотечного жилищного кредитования с учетом мирового опыта, принимать меры к поддержке ипотечной системы в масштабах страны как элемента финансовой стабильности экономики и эффективного социального механизма
В действующем федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного жилищного кредитования. Статья 334 ГК РФ дает определение залога и ипотеки. Статья 1 Закона об ипотеке дает понятие договора об ипотеке. Определение долгосрочного ипотечного жилищного кредита было дано в Постановлении Правительства РФ №28 «О мерах по развитию системы