Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования

• Автор: Коровицын, Дмитрий Геннадьевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 200 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты инвестирования в режиме ипотечного кредитования
§ 1. Понятие инвестирования в режиме ипотечного кредитования
§ 2. Понятие и содержание системы ипотечного кредитования как
формы инвестирования в недвижимость
§ 3. Виды ипотечного кредитования как формы инвестирования
финансовых средств
Глава 2. Правовые особенности договора ипотечного
кредитования
§ 1. Правовой статус участников ипотечного кредитования
§ 2. Инвестиционные функции и характерные черты договора
ипотечного кредитования
§ 3. Существенные условия и содержание договора ипотечного
кредитования. Защита прав сторон договора
Глава 3. Правовое обеспечение имущественных интересов
субъектов инвестирования в режиме ипотечного кредитования
§ 1. Правовая организация ипотечного кредитования при
строительстве жилья
§ 2. Правовые инструменты снижения рисков по отдельным видам
договорных форм, используемых при ипотечном кредитовании
§ 3. Правовые средства воздействия на участников ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективного исполнения ими
своих обязательств
Заключение
Библиография

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Правовое регулирование ипотечных отношений в строительстве и при приобретении недвижимости прошли противоречивые этапы становления и развития.
Актуальность данной темы обусловлена отказом в современной России (в сравнении с плановой экономикой советского периода) от монопольного государственного подхода к решению проблем инвестиционного кредитования строительства различных объектов, в том числе
промышленного, социального, культурного, бытового, жилищного и иного назначения. Это послужило поводом к активному развитию частных отношений с использованием технологий ипотечного кредитования в сфере строительства жилья и иных объектов недвижимости.
Как показала практика, довольно привлекательным и оптимальным способом приобретения гражданами, юридическими лицами и
индивидуальными предпринимателями нежилых и жилых помещений явилось инвестирование их капиталов в строительство. Указанные общественные отношения фактически сложились раньше, чем оформилось их самостоятельное законодательное регулирование, и основывались, в первую очередь, на имевшихся в законодательстве правовых конструкциях. При этом важную роль играет принцип свободы договора, который позволяет сторонам заключать договоры как предусмотренные, так и не
предусмотренные законом.
Вместе с тем, эффективная система долгосрочного ипотечного кредитования и его правового регулирования в России еще полностью не сложилась, что не способствует увеличению объемов того же жилищного строительства, которого пока не хватает для удовлетворения потребностей населения. На разрешение этих проблем и направлено постоянное совершенствование законодательства об ипотеке. В 1998 г. был принят

Федеральный закон №103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Кроме того, 19 июля 2010 г. Распоряжением Правительства РФ №1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее по тексту — Стратегия»развития ипотеки)2. Согласно данной Стратегии доля сделок с ипотекой на рынке жилья к 2030 г. предполагается составит 50% по сравнению с 12% по состоянию на 2009 г.
Вместе с тем, в связи с рассмотрением судами большого количества дел, связанных с ипотекой, появились различные толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Такая ситуация предопределила потребность в научном осмыслении практики применения нормативной базы, регулирующей залог недвижимости при кредитовании в ипотечном режиме приобретения объектов недвижимости, в том числе жилья, а также в выработке четких и ясных рекомендаций по ее» совершенствованию.
Одним из факторов, обусловливающих заинтересованность в данном исследовании, является пока еще недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, что связано не только с такими объективными причинами, как кризисные явления в экономике, высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства; но и с недостаточной информированностью представителей субъектов предпринимательства и основной массы граждан об этом виде правоотношений.
Изложенное дает основание утверждать, что проблемы инвестирования в режиме ипотечного кредитования должны быть отнесены к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского
1 Федеральный закон от 16.07.1998 №103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. №29, 1998, ст. 340 (в ред. от 17.06.2010).
2 Распоряжение Правительства РФ №1201-р от 19.07.2010 г. / СПС «КонсультантПлюс»

только с момента государственной регистрации вновь созданного объекта недвижимого имущества41. В случае, если для заключения договора участия в долевом строительстве участник использовал заемные средства банка или иной кредитной организации, то обеспечить исполнение обязательств путем залога строящейся недвижимости участник физически не в состоянии. Права собственности на строящуюся квартиру в многоквартирном жилом доме в таком случае будут принадлежать застройщику, а одним из обязательных условий, предусмотренных п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, на основании которого возникает ипотека в силу закона, указана регистрация права собственности на жилой дом или квартиру, приобретенных на заемные средства.
Предусмотренная ст. 11 Закона о долевом строительстве уступка прав требований по договору долевого участия допускается только после полной уплаты дольщиком цены договора или переводом долга на нового участника, то есть влечет смену субъектов договора. В таком случае физическое лицо -первоначальный дольщик - должно будет переуступить и права дольщика, и права залогодержателя. В случае полной оплаты дольщиком цены договора уступка прав производится в соответствии со ст. 384 ГК РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательства застройщиком. Если же дольщик не в полном объеме выплатил застройщику необходимую сумму не в полном объеме, то в соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод своего долга должнику, то есть дольщику, необходимо будет согласовывать с кредитором -застройщиком. На практике банки включают в кредитный договор в качестве обязательного условия, наступление которого является основанием для
41 Ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.